经济观察报11月27日报道 将股票卖到今年地产公司香港IPO的最高市盈率、并创下超额认购之最，龙湖在资本市场的高调与以往的谨慎形成鲜明对比。其在资本领域的低调潜行初见成效。

    上市之前，龙湖是否做过股权融资一直是个敏感的话题。在其招股说明书上，无法寻觅到对赌协议的影子，吴亚军夫妻所持有股份比例之高更是超出人们的预料。

    五年间，吴没有稀释股权，将发家于西南地区的龙湖地产培养成今年内房股的“冻资王”。吴亚军的苦心经营之外，还有哪些幕后推手？

    基础

    2007年，重庆市副市长黄奇帆和来访的花旗银行人士交谈时，吐露出重庆希望龙湖上市的想法，这是第一次将龙湖在公开资本市场上将有所动作的信号传递到公众中。同年，龙湖开始了和ING的合作，共同在重庆拍下了一块土地，815万元/亩的单价是当时该片区的最高地价，这让重庆的地产圈见识了龙湖拍地的凶悍。同年，龙湖第一次进入百亿军团。

    但早在2004年，并不出名的龙湖就和老牌开发商香港置地展开项目上的合作。香港记者非常惊讶，保守的香港置地很少在内地有合作伙伴。到目前为止，合作过的，除了龙湖就只有万科。

    “我们那时只想学习他们的开发经验，吴总当时的目的很简单。”龙湖的内部人士说。这次合作在五年之后开花结果，龙湖上市，香港置地成为龙湖的基础投资者。

    2004年后，龙湖每年都会邀请基金和香港记者前去参观。

    2005年，香港著名房地产行业分析师Churchouse率领团队来重庆调研龙湖。后来，Churchouse成为龙湖的独立董事。据说，当时Churchouse也曾建议吴亚军上市。但龙湖当时只是区域性的开发商，暂时没有上市的打算。

    上市前，和龙湖资金层面上最大的一次的合作对象是花旗。

    2006年，龙湖获得花旗4亿美元的贷款，这笔钱被龙湖用来买地和第一次筹备上市。2007年，龙湖拍下了西安、北京、上海、天津等地的多块土地，逐渐从西南走到竞争更加激烈的城市，完成了多点布局。2009年上市前，龙湖归还了这笔贷款。

    过程并非一帆风顺

    2008年，龙湖正式奔赴港交所，9月传来了延迟上市的消息。同期，只有人和商业和河南建业两家公司成功挂牌。“人和商业模式有些独特，建业是贱卖，而且中城联盟的人也帮他买了很多股票。”香港一位市场人士觉得那个时候“倾巢之下，焉有完卵”，龙湖推迟上市不愿意贱卖自己。

    据市场人士讲述，建业挂牌那天，吴亚军也来了。不知道当时的大环境下，她是何种心情。

    当时，龙湖的承销商也不好过。香港的大部分国际投行都忙着处理次贷危机。

    “花旗负责龙湖上市项目的团队都撤了。”香港市场人士告诉记者。对此花旗没有给出确认。

    也在同时，楼市遭遇了最痛苦的一年，龙湖也传出资金紧张的消息。“那个时候，我们也确实不好过。”龙湖的员工说，“10月份一个月内，调整了预算，11月完成了组织结构的调整。”上市之前，龙湖一直存在着两套方案。

    短时间调整预算，对于一家长期实行“IT”化管理的公司，并不难。

    关键还是钱的问题。

    2008年，龙湖的楼盘进行了价格上的调整。当时的降价叫“春雷行动”和“季风行动”。到了11月，龙湖实现了销售上的正增长。“我们在重庆的市场占有率还提高了一个百分点。”龙湖内部人士认为，品牌在那个时间点起了作用。