相比起写字楼市场租金整体下滑的趋势，东海广场公布的日租金区间在8到12元/平方米，显然高了。对此，潘石屹说会“随行就市”：“我有个条件就是不能让办公楼空着，最大的浪费，就是端着架子租不出去。”易居中国分析师薛建雄就预计，如果租给国内公司，东海广场写字楼日租金大约在5元/平方米比较合理。

不过，在李震看来，东海广场最大的难题是近1万多平米的商铺运营问题。三年前，在收购东海广场后，大摩曾让旗下的商业地产基金GSM去考察如何运营商铺，当时在GSM任职的李震参加了该次考察。

“虽然东海广场号称在南京西路上，但是一期位于整体规划最东端，紧邻铜仁路，距离南京西路有一段距离。如果做商铺，只能做与写字楼配套的餐饮等，想做独立商店，还是有问题。”李震说。

事实上，SOHO中国成立以来，除了北京前门大街项目外，对旗下其他项目一直实行“开发销售、统一招租、统一经营”的商业地产开发模式，即把项目零售给众多投资者之后，再统一招租，并统一物业管理。

“SOHO中国模式的形成原因，一是能快速回笼现金；二是潘石屹一直有一个观点，就是要相信这些商铺经营者的眼光，相信他们对商圈的判断，用他们自己的方式、资源把这个商业做好。”全国工商联商业不动产委员会主任兼秘书长朱凌波说。

不过，东海广场项目是否还会沿用北京模式，潘石屹并没有给出定论：“目前我们还会再做一个星期的调研，了解适合上海的商业模式是什么，售价或租价是多少。现在刚刚接手，不着急。”

SOHO中国

事实上，这次收购对潘石屹而言，绝非又多了一个项目这么简单，很大程度上它意味着手握巨大现金流的SOHO中国终于走出了蜗居15年之久的北京，迈出了全国扩张的第一步。

“收购东海广场，是我们进入上海的第一步，但绝不会是最后一步。”潘石屹坦言，此前考察上海市场已有四五年的时间，此次收购可以为公司今后大规模收购此类优质地段的其他项目做铺垫。

虽然此次收购东海广场投入了近25亿元，但SOHO中国目前的自有现金在100亿元以上，加上中行及招行各100亿元的授信额度，潘石屹手中仍有约300亿元的可用资金。显然，东海广场之后，潘石屹仍有足够的筹码去寻找和收购类似的项目。

尽管潘石屹表示“烂尾项目、已建成项目或者公开市场的土地”都是目标，但实际上，潘石屹一直是房地产界典型的保守主义者，向来精打细算。以北京广渠路15号地为例，据媒体报道，SOHO中国对其估值约为33亿元，在激烈的拍卖中最终止步于39.4亿元，最终价格高出心理底价6亿多元，关键时刻潘石屹仍选择了放弃，其拿地的谨慎尺度可见一斑。

潘石屹坦承，SOHO中国拿地的原则就是“什么便宜拿什么”。此外，无论选择项目还是地，都会挑选最繁华的地段，“最繁华地段的标志就是交通要方便，要有地铁出口，因为我们要面对的是普通白领能够上班的公司。”

有传言称继东海广场后，SOHO中国将拿下浦东陆家嘴区域滨江板块，潘石屹对此并不表态，却表示出了对长宁区虹桥机场板块的浓厚兴趣。“在接触中，长宁区区长对我说以后围绕虹桥机场这一交通枢纽，长宁将把周围的苏州、无锡等地建成半小时经济圈，这让我很动心。如果长宁区给我虹桥机场区域很大面积的地，我一定会考虑，就像我扎根北京CBD区域开发了15年一样。”潘石屹话语间不无玩笑。

而在目前仍不确定的市场环境中，对于未来三年的计划，潘石屹也早已做好了谋划。“如果未来市场还像现在这样疯狂，我选择拿地、拿项目就需要很多钱，我就要拼命加快已有项目的销售；如果市场情况特别不好，销售受阻，那么我们拿项目就会容易，我可以进货300亿。”潘石屹希望SOHO中国一定要通过经济的波动调整，让自己的伸缩空间进退自如。

潘石屹称，现在的SOHO中国进行着新的调整和转型。“一是地域上要扩大，把只是个北京公司的SOHO中国，变成北京、上海甚至全国的公司；二是未来三年时间，把持有物业和销售物业的比例调整到一个合适的比例（现在的SOHO中国项目，除了前门项目是持有，其它均是销售）；三是队伍、品牌建设要提起来。”

潘石屹并不掩盖其全国扩张的野心。“中国的GDP如果能够平均以5%到6%的速度增长三五年，那么省会城市等二线城市都会发展起来，那时候，我们就会进入到二线城市。那时的SOHO中国，也就变成真正的SOHO中国了。”说这句话时，潘石屹特意停顿了一下，意味深长。