“捂”这个词自改革开放之后，随着商品房供给的市场化早在十多年前就消失了，如今又频繁的出现在中国媒体的头版之中，并且再一次成为社会关注的关键词了，而这个词的出现一定是伴随着市场化条件的不充分所造成的紧缺。

改革之前的商品供给是短缺的，是计划性分配与票证制的，因此捂或说囤积、储蓄就成为了一种必然。能省则省的节约排在首位，省吃俭用成为习惯，人们会存粮票、存工业券、捂猪油、捂白菜、捂肥皂，不管是吃的用的能捂则捂。生存的需要让人们不得不为了明天而牺牲今天。

家庭如此、国家也是如此。毛主席引用的古语“深挖洞、广积粮、高筑墙”俨然成为了重要的国策。正是这种对未来短缺的恐惧培养出了建国之后至改革之初的无数代人。

改革之后一次次闯关的成功让80后、90后的人们根本不知道新中国的前四十年都是在这种捂的文化之中渡过的。因此一有风吹草动自然就勾起了他们的回忆，自觉与不自觉的他们都会重新拿起捂的武器来保护自己的未来。

为什么中国实行土地的“招拍挂”制度之前，市场上从来就没听说过有捂地、捂盘的现象。因为人们没有土地被严格控制的预期，而2003年双紧的闸门一关，8.31大限的重锤落地，让市场恍然大悟，土地变成了垄断形成的高价面粉。“死守十八亿亩红线”的十二道金牌和耕地已逼近十八亿亩红线的资源紧缺矛盾的暴露，让中国从上到下传播着一种未来无粮的恐慌。国务院在为“十八亿亩红线”发愁、地方政府在为“工业化”与“城市化”的用地矛盾发愁、财政在指望土地收入的支撑，且不说地方政府有多少的违规违法占地行为远远大于开发商的合法行为至少土地从2003—2006年连续四年的供给下降让开发商加重了危机感，让全世界加重了对中国城市建设用地严重不足的危机感，也才有了开发商不得不存粮等待过冬的准备。

都说是因为投资者们过多的看重于上市公司的土地储备、过高的对土地给以估值，才让开发商在上市之前大量的储备土地，才造成了土地的天价和疯抢。但投资者为什么会过多的看重中国开发公司的土地储备呢?为什么对除新加坡、香港和中国大陆之外的房地产开发企业不是用土地的储备量来作为估值的依据呢?原因很简单，除这些地方之外，世界各国都没有这种土地的供给制度，都没有这种稀缺性与招拍挂的特殊公地方式，尤其是没有中国完全由政府和公有制垄断的土地制度，自然也就没有对土地资源短缺的恐慌，那又何来的这种估值预期呢?

如果境内外的投资者都有这种预期，都认为中国的土地是个稀缺资源，都认为中国政府的土地供给根本就无法满足市场的需求，那么又如何让开发商会相信政府会有充足的土地供给呢?

除了打一枪换一个地方的企业之外，有哪个开发企业能不保留合理的土地储备与库存呢?这个合理性建立在市场的变化上，或者说供求的关系上。

一个流水作业的企业，至少会保有不少于三至四个生产周期的项目储备，至少让做前期工作的人员有活干，让设计管理的人员有活干，让施工管理的人员有活干，让采购的人员有活干，让销售的人员有活干。如果中间项目无法衔接上，那么管理团队不久散了吗?一个土地到具体施工条件的周期大约要9各月至18个月或者更长。

如果是规模较是中等的公司至少就要有双循环的项目条件，这样劳动力的组织成本才会降低，效率才会提高。大型企业则这种土地的储备就要更多了。

而一个项目的大小不同，则要从总规模上判断了。如一个企业年开复工的面积为500万平方米，销售为300—400万平方米，那么这个企业的双或三循环的储备至少要2000—3000万平方米每个城市中的循环是叠加的倍数关系。

当市场好时，这个储备量和开复工量就会扩大，反之则缩小，这大约就是经济学上的生产弹性系数了。

而这个合理的储备量难道是捂盘吗?或者只是弹性系数的伸张而已。如果没有2008年和2009年上半年的紧缩，也许今天的土地储备早就严重不足了。正是因为在紧缩之后去统计，于是库存量略大的现象出现也是非常正常的。

是谁在让开发商合理合法的储备土地呢?

北辰长沙的用地92亿元，约500万平方米建筑面积，请问长沙一年的商品房销售为多少，这个项目一年能开工多少、销售多少，要用几年完成，会有多少土地晒太阳?且不论市政配套的条件与能力，一年50万平方米的开复工也要十年才能完成，也就是说至少50%以上的土地会存五年以上。为什么政府不将土地缩小、划开了去拍卖呢?

整体与整体规划的好处，有统一开发的好处，原因在于政府无能力做个好的符合市场要求的规划，也就力争先把钱拿到手，任由开发商代政府干活了。

迪拜也有数百万平方米同时开发的项目，但用地是规划好了的按楼座来卖的。每个楼座都有明确的用途、详规、开竣工时间的要求，27个国家同时开发建设也会前后差不多的周期内竣工，这才是市场化的操作。自然也就不会有捂地的问题了。但前期的准备中也许这个土地捂了十年也不止。这无非是前期准备的周期计算在谁头上的问题。

在哥伦比亚大学时，教授告诉我们丹佛旧机场的改造规划用了七年，建设只用了六年。正是因为前期的准备时间充足，才会有不用十年、二十年后就不得不拆除的优秀建筑群，才会不给城市留下遗憾。

没有详细的规划与论证、没有充分的设计周期，又怎么会有好的建筑呢。