“张欣说，得马上公告，因为我们的股东主要看英文报道。于是，我赶紧起床，然后赶紧召集公告的事情。当天是周五，我们想利用中午12点半的休市时间，把澄清谣言的公告发出去。结果，由于牵涉到各方面的确认，一直到下午四点才把公告发出去。你看，这么宝贵的一天，我就一直在忙乎这个公告的事情。”潘石屹颇有些无奈。

一切尘埃落定之后，潘石屹坦言，SOHO中国作为上市公司，摩根士丹利又是富有经验的国际性大企业，双方对该笔交易都十分谨慎。

李震曾就职于摩根士丹利旗下的商业地产基金GSM，并于今年三月份就职世邦魏理仕资产管理部，担任购物中心管理高级经理一职。他告诉记者，以大摩投资的经验，在收购项目时尽职调查都做得很充分，在一定程度上应该已经避免了项目的法律风险。

对于大摩转手的原因，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，该项目招商一直不理想，且项目运营费用仍需要支付，所以该项目一直都处于亏损状态，并且受金融危机影响，资金可能也出了问题，从而影响了它的其运营。

紧紧踩在地上

潘石屹拿下东海广场，符合他收购项目的一贯准则，即“繁华地段”、“价格低廉”。从地理位置上看，该项目地处拥有“中华商业第一街”美誉的南京西路，交通十分便捷。从价格上来看，东海广场周边的住宅价格在6万元/平方米到10万元/平方米之间，而潘石屹收购的这个写字楼价格只有3.5万元/平方米。

而且，大摩在2006年以约20亿元的价格从绿城手上接过东海广场后，着实花费了一番心思对项目进行重新包装。在聘请著名国际设计公司进行重新设计、全面升级后，2008年第三季度东海广场项目终于完工。只不过此时上海写字楼市场已经由热转冷，并且与东海广场同期上市的还有上海环球金融中心、中建大厦等高档写字楼，市场的竞争也增添了东海广场的出租难度。如今的东海广场租金水平在8元/平方米/天左右，出租率只有35％左右。

因而，坊间一直传言，摩根士丹利年初就有意转手东海广场套现，并于今年三月份开始寻找买家，并最终与SOHO中国达成了交易。

问题是，东海广场毕竟是大摩“吐出来的肉”，SOHO中国能顺畅消化吗？

“东海广场地段、交通、大楼质量都很好，这些基本条件都已经具备，只要能把它的定位与上海的市场贴近，就一定会获得成功。”在潘石屹看来，SOHO中国带到东海广场最宝贵的经验是商业模式。

潘石屹用一个小故事讲述了他对SOHO中国商业模式的思考。“美国总统林肯参加竞选时，因为长相特别丑，一个女选民就问他，一个男人的腿长多长的时候好看？林肯说，只要够着地的都好看。也就是说，所有男人的腿都好看，只要够着地。我们对东海广场的定位，就是要像男人的腿一样，紧紧踩在地上。”潘石屹说，前两年东海广场项目就像是悬在半空中的腿，空置率那么高，是最大的浪费。

“紧紧踩在地上”的定位，意味着SOHO中国将紧贴市场，为中国本土公司服务。目前东海广场的出租率只有30%左右，租客都是国际大公司。“我们会对项目的定位做一些调整，我们面向的公司不是世界500强，而是江浙500强。”潘石屹笑着说。

事实上，以北京CBD区域为例，在金融危机影响下，面向国际公司、涉外公司的甲级写字楼的空置率已经超过了35%，但SOHO中国在北京CBD的写字楼出租率却一直保持在95%以上。这一数据给了潘石屹信心，“按照北京的经验来看，本土中小企业的生命力是非常强的。”

在上海，甲级写字楼租金最近也一直在下降。据中原地产研究中心提供的《中原地产写字楼月报（2009年7月）》显示，7月上海甲级写字楼租金为274.09 元/平方米/月，下调了2.8 个百分点。而且由于后期上市甲级写字楼体量可观， 陆家嘴甲级写字楼租赁价格压力最大。日前上投摩根即以低于每平米8元的日租金预租下了上海国金中心，另外华富基金租赁汇丰大厦整层，净日租金仅为每平米7元。