辩题一:房地产乱象源于期房制度?

    王志安：我们的第一个辩题就是说现在房地产市场现在的乱象，它的原因，它的源头到底是不是期房预售制度，有请秦兵律师先发言。

    秦兵：这个很明显，目前从我们的律师角度来看，80%的案件都和房地产预售制度有关，所以我们的判断非常简单，如果是有什么问题能够极大地破坏房地产销售，那就是商品房的预售制度最大限度地保护了开发商的利益，但是最大限度地我认为侵害了消费者的权益。

    董藩：这是错误的，首先只说一点，你说80%的纠纷是由预售而引起的，其实90%的房子通过预售来进行的，反而是预售的比例还低，这个问题怎么来解释？所以说出现问题是问题，和制度设计本身是没问题的，假定没有预售制度，中国房地产不会发展到今天，很多人就没房子，也许像你那样说的。

    秦兵：那不一定很多人没房子，咱们看中国的其它地区，在没有预售制度的时候，人家也都有房子，而且在很早以前没有预售制度之前，我们也有房子。

    董藩：没有预售的时候你住的是什么房子？

    秦兵：如果我们说现在很多房子住得都很好，你怎么能和非要说预售有关系？而且董教授，您知道，这个预售制度怎么产生的？预售制度。

    董藩：我很清楚它怎么产生的，预售在短缺情况下产生的。

    秦兵：不是短缺，是香港的救灾制度。

    董藩：我比你要清楚，我要告诉你，在加拿大同样有预售。

    秦兵：但是人家的预售和中国的预售可不一样。

    任志强：你怎么说是香港创造的预售制度，这完全错误。

    秦兵：中国学的预售制度就是学的香港。

    任志强：美国也实行预售。

    秦兵：但是你想想，付多少钱？人家那个预售付多少钱？咱们是付全款，人家是付多少钱？

    任志强：你可说错了，谁让你付全款？

    秦兵：我们现在不是付全款吗？

    任志强：谁让你付全款？哪个预售制度上写着付全款？

    秦兵：我现在付30%，再加70%。

    任志强：那和制度有什么关系，那是你付，那和制度没有关系。

    秦兵：它提供给你这个机会了，如果不允许预售的话，你只能买。

    任志强：允许预售也可以不提供，你在预售制度上加了规则。预售制度本身并没有错，你说中国的法律不健全，那是另外一回事，那和预售制度没有关系。全球大概96%的国家在执行预售制度，但是为什么人家不出问题。几年以前，央行的报告中就曾经提出来要否决预售制度，一个礼拜之内建设部就否决了这样一个央行的说法，是因为建设部把全国全世界接近于96个国家的制度拿回来做对比以后认为预售制度没有问题。

    舒可心：任先生说的，我表面上是赞成任先生的意见，可以这么说，预售制度本身是一个制度，作为一个商业制度，它实际上是可以谁都来用的，但是我想请任总考虑一个问题，就是中国在市场化进程当中，我们跟德国和美国这种西方国家不一样，我们的人民是不是承受得了在预售制度下自己的财产受到损失。

    任志强：为什么你要让他的财产受到损失？

    舒可心：对，这就是预售制度产生的。

    任志强：我的所有客户你可以调查，有没有在面积上产生损失的。

    舒可心：所以您恰恰可以。

    任志强：那不是胡扯八道吗？

    秦兵：不能这样。

    舒可心：我现在想说的就是，中国的预售制度。

    任志强：你不能说(期房引发的房地产案例超过)80%。

    秦兵：远远超出这个数。

    任志强：现在全国所有的投诉都算上来，连10%都不到。

    舒可心：秦律师刚才讲的，有这么多比例的诉讼，但这些诉讼未必业主都能赢，可能业主大部分都赢不了，因为制度设计本身就偏向开发商，但是问题在这儿，当消费者已经跟银行贷了款了，像上海这次房子倒塌的，这跟预售制度没关系，房子跟预售制度没关系，但是这个时候买房人已经失去了跟开发商谈判的能力了，钱都在您手里了，所以这个是造成什么呢？任总，我看过您的很多文章，这造成什么呢？这造成社会问题，制度本身没有什么好坏，在中国生产关系，在生产力发达不够的时候，采用了西方的生产关系，来跟中国的生产力，老百姓没有承受这种大风险的能力，你就让他背上百分之百的债，最后成为负资产，像上海的这些人，或者像由于房地产市场降价，使得业主去年、前年给你钱的房子，假如降价就会造成负资产，还不起房，香港也有这种情况。所以关键我不是谈预售制度好与不好，没法谈，如果脱离了中国的现状谈预售制度根本没法谈。

    王志安：你的意思就是说预售制度本身或许没有问题，但是它并不适合今天的中国发展的现实，是这意思吗？

    舒可心：从第一天我认为就不该设立预售制度，因为那个时候发展商是政府的，政府没钱，任总也没钱，因为任总是国企，就想拿老百姓的钱来弄。

    王志安：任总怎么看这个问题？

    任志强：但是你说这些问题我认为根本就不存在，消费者协会给我发了奖状，就是因为我有担保制度，担保制度完全可以在全世界通行解决。因为世界各国都在执行担保制度。

    舒可心：我插一句话任总，中国这么多，成千上万的开发商，只有您一个开发商有担保制度。

    任志强：现在不止，可能有好几个。

    王志安：大概这个比例是什么？

    任志强：如果用担保制度来解决，是可以解决的，那你就是补充相应的法律去完善它，而不是要否定它，你们现在讨论的要倒洗脚水，就把孩子倒掉。

    舒可心：不是，它完全不是一个概念。

    王志安：您说担保制度，您能不能解释一下。任总，您能不能解释一下？

    任志强：是用担保公司来对我销售的所有实物进行担保，包括质量问题，包括面积问题，所有的其它问题。这个担保公司要赔钱，第三方赔钱和我没关系，所以这些质量问题是完全可以用其它办法去弥补的，所以预售时候有没有质量问题，担保公司负责任，面积有误差，担保公司负责任，其它的担保公司也可以负责任，既然我们可以用其它的方式来解决，你否定这个预售制度有什么关系？没有任何关系。

    舒可心：预售制度应该包括银行监管制度，应该包括任总的房屋质量担保制度，合起来叫预售制度，如果没有这样好的预售制度，这个预售制度就不叫预售制度。

    任志强：你说得也不太对。如果按日本来说，它根本就不需要质量担保，因为质量担保是用法来解决的，它另外有质量法。

    舒可心：但是在没有质量法的情况下，我们就积极推行预售制度，势必造成社会的这种。

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