近来,政府对房地产信贷指导的速度与力度均超出了市场预期。“恒大地产全国约40个楼盘同时推出8.5折促销让利活动”新闻还没有来得及传开,银行却放出了更狠的话,“房价跌三成问题不大”。

　　房地产新政若致房价下跌,银行房贷资产质量将受怎样的影响?商业银行最新一轮的房贷“体检”的答案是,房价即使下跌30%,房贷不良率也不会明显上升。民生银行甚至给出了更为乐观的答案,称即使房价下降四成,仍不会影响该行资产质量。

　　专家在谈到此次新政与以往调控政策的不同之处时,坦言认真是最大的区别。而各路专家在预测楼价的时候,也甚少超出30%的底线。难道种种声音要表达的是,30%是楼价下跌的底线?30%是个抄底入市的潜规则?

　　先不论楼价到底能不能跌去30%,即使是跌去了30%,楼价就真的理性了吗?

　　从广州交易登记数据来看,2009年12月全市均价为11263元/平方米,和2008年同期相比增长了40.6%。另一个途径的统计数据是,国家统计局显示,2010年2月份与去年同月相比,广州新建住宅销售价格上涨了22.7%。而现在的楼价相比2月份,绝对又是上了一个台阶。那么粗略的估算,即使是楼价下跌30%,也不过回到了去年的疯涨之前。

　　当前房地产行业,许多专家学者或认为房价不会出现下降的拐点,或言必称供求失衡是房价上涨首因,需求旺盛给了开发商不降价的理由和勇气。

　　房地产市场存在以下五种需求,一是投机需求,就是通常说的炒楼,短线快进快出；二是投资需求,既然钱在银行利息不多,房价在涨,不如买房出租获取收益,或待长线增值后出手。三是恐慌性购买,比如很多刚毕业的年轻人,现在买不起,但更担心将来更贵。四是结婚需求。五是改善性需求,经济、身份、教育的变化都可能引发此需求。五种需求中,只有最后两种是刚性的,其他都是弹性的,可以在短期内急剧增长,也可以在短期内急剧萎缩。爱房网就认为,除了真正的结婚或改善需求,其他需求之所以旺盛,都是基于对房价只涨不降的预期。一旦预期房价会暴跌,所有的投机需求、投资需求、恐慌性需求,都将立马撤场,带动楼市的总需求也将至少萎缩一半。所以,专家所说的需求巨大,不过是房价上涨造成的假象。

　　4月中旬,2010年中国经济第一季度GDP数据出炉,才走出“最困难一年”没多久的中国经济以接近12%的超级引擎预示着经济偏热的可能性远远大于二次探底的可能性。楼价下跌30%是金融机构可以承受的风险,楼价如何“软着陆”就是调控的技术手段了。但是资产这种东西价格上涨时都信心爆棚,但是一旦下跌就开始摧枯拉朽,所谓软着陆其实真的很难控。