下一个30年万科存不存在是不确定的，但是房地产行业还存在，300年之后、3000年之后房地产行业还是存在的，所以确定未来的30年怎么样呢？曾经万科就是搞住宅的，所以发展到一定规模，去年是超过了500亿。一些人建议，你单纯只搞住宅，将来万一这个市场萎缩怎么办？我只能回答“对于品牌的角度来讲，就是说，这个住宅总有一天没人需要，但是中国城市最后一套住宅是万科盖的”，所以，我所能回答的就是这样。

　　房子是没有什么不能模仿的，只有房子是往高上涨。我们20、30年前进入市场的时候，只有几层的房子，我们的电梯采购量是500部，但是现在我们是6000部，很快会8000部、1万部、2万部。所以，房子是向高涨，理论上房子可以盖一公里这么高，这是没有问题的。但是，实际上会带来其他的问题，就是成本太高。但是，实际上房子是非常非常高成本的，所以未来我们可以做两个方向，一个是亚洲的人口就是密集，就是往上涨。所以，为什么经济的发展优势在亚洲呢？因为人口密集，人口密集在一块交通成本就低，交换效率就高。所以，四小龙是日本、中国、印度、越南，整个的经济是在亚洲的。实际上，和人口居住的形式是非常有关系的。所以，不要惧怕往高涨。但是，绝不能说为了高而高，为了高而高超越经济承受能力，这个经济形势是不行的。比如说台北最高的大厦，今年来讲是严重亏损的。但是，高是一个方向。

　　那么，如何建？高当然有一个技术问题，所以大家谈到技术就想到了中国移动、中海油，实际上房地产方面关于住宅方面用最高新的材料，用纳米技术，如何高、如何轻，实际上也牵扯到的科学研究和新型材料的运用。万科是我们2000年的时候成立了技术研究中心，2007年的时候投入了产业化技术成熟的产品，在过去的30年，我们能不能完成这个，这是非常关键的。因为它不仅是质量，还要节约材料。

　　2014年如果万科用产业化的方法来建筑住宅，我们预计2014年万科的市场占有率是4%，如果同行有6%和万科一起走，加起来是10%，这节约的水相当于10个西湖水，减少的电力相当于一个葛洲坝的电力，减少的森林砍伐相当于一个森林。所以，我们对于节省能源的比重，这是一个方向。

　　第二个方向是我们要面临拷贝的。我们现在国家就是GDP，企业就是产值、利润，实际上作为住宅行业来讲，你除了提供住宅产品以外，当然你要盈利和产业化，但是你提供的住宅小区到底是什么环境，是不是最适合人居住。这又牵扯到了绿色住宅、环境，是不是适合人在这里和谐居住。所以，实际上在未来30年，住宅行业仅仅只是一个开始。

　　我们回顾一下美国过去的50年发展历程来讲，你可以发现一个很有意思的现象，美国虽然是一个工业大国、是一个高科技的大国、是一个综合实力的大国，但是始终住宅产业是美国的一个支柱产业，虽然它是一个传统行业。我们可以看到，这次的次贷危机就是因为过于刺激住宅的超前消费，所以出现了问题，从而引发了其他的问题。

　　所以，对于房地产来讲，虽然现在这个形势整个有问题，但是我觉得恰好房地产是整个转化最好的时期。我记得前一段时间从上海飞北京，我在同班飞机上遇到了上海交通大学的校长，他说非常感谢你，我们住的城市花园物业管理很好，我们想搬走，但是父母也在那里，他们也觉得物业管理很好。我听了是很特别的感觉，因为过去2年数量增长太快，什么样的房子都好卖，真正关心客户居住的环境的很少，因为你什么样的房子都可以卖得出去。所以，这30年中国经济高速的发展当中，也是高消耗的发展，但是现在我们又回到了原点。上午我们一些企业讨论怎么样突破困境，就是回到原点使你的产品更适应客户，如何让客户更满意，虽然我们面临着竞争，面临着高科技的问题，面临着研发的问题，面临着从世界工厂变成研发的基地、试验厂的过程，但是不能忘掉你最本质的东西是如何来满足客户和满足未来的需求的发展。 

      所以，我想谈我在飞机上的感觉，今天应该更多地回到原点，如何关注你的客户，如何提供的产品让客户有一个更优质的感受，这是我想说的。

      我去年说了“拐点论”，1年过去了，实际上已经是兑现了。我想谈的是，过去的30年，让我总结我用三个字来说，就是“想不到”。我个人这样的发展，自己觉得应该达到一个目标，和自己创建企业在行业上的影响力，在国家、国际上的影响力，都是我想不到的。

　　未来的发展我用三个字，叫做“不确定”，但是“想不到”也好，“不确定”也好，作为一个企业家，有很多的东西你必须做决策，你必须要做。所以，万科一直发展过来，不是战略上怎么一直对，而是所谓的试错，你发现了错误就改正。试错有几点，在1992年邓小平南巡，当时是股票热、房地产热，当时我们说利润超过20%我们不做，当时不理解，其实它的意思就是社会平均利润率，超过那个利润率市场一定会变化，这样会带来大量的资本进入，进入之后一定会带下来，最后不仅仅是没有超过平均，而且是亏损的。所以，这种心态一直走到了去年，去年房地产热得不得了，国家宏观调控，万科率先进行调整价格，但是市场上不接受。实际上，这个逻辑就是平均利润率。现在价格这么高，房地产行业在大量投资，非房地产行业也在大量的投入，这样一定造成了过剩。

　　实际上万科不仅仅是根据国家的宏观调控，因为从2006年的时候国家一直在调控房地产价格，压一次涨一次，但是我们看到去年两个指标是有问题的，一个是房地产价格的上涨和家庭收入上升的差距越来越大，已经到了一个剪刀差的比例。还有一个是房地产资金的注入越来越多，房地产的价格越来越高，造成了很多的非房地产行业的注入，所以库存越来越多，造成了大量的挤压。有了这两个指标越来越高，市场一定会发生变化。所以，你不能从国家宏观调控来应对，而是从市场的长远角度克服侥幸心理，减少一些赌博。自然，任何的变化来，你会处于一个主动的地位。

　　万科现在也有困难，因为市场突然萎缩了，但是这个萎缩情况下，万科也萎缩，但是万科的市场占有率在明显增加。我们和去年相比，现在的市场占有率增加了50%，这是很大的占有率，尽管市场在萎缩。所以，这是我想说的第一点，就是企业发展无论大还是小，如何公平的心态，不一定看着市场一直是上升，我们假定市场是线性发展，实际上它不是的，实际上它就是波浪式的，这个要把握。

　　第二个是措手不及，就是你没有想到的局面，那么怎么办呢？我在行业上讲的时候，因为我们习惯要这样一个高速增长，我很想引用日本买卖的哲学，中国的买卖叫做买卖买卖，只要货有人买，一定可以转。但是日本的经营哲学多了一个字，叫做买卖休，就是不好的生意不做。而中国是没有“休”这个字的，就是市场不好的时候要整一下牌。其实万科也不是很冷静，但是突然市场调整的时候，你恰巧做一个调整，找你如何回到原点，然后找你应该的定位，市场都不好，你不要有浮躁的心态如何更好，所以就是如何来进行“买卖休”，就是如何来进行心态的调整。

　　再有，我想说一点，中国的体制改革向来是自上而下的，实际上这个“政”字是非常非常关键的。到现在我觉得，正是因为市场发生变化了，全球金融海啸给中国的经济发展、经济高速增长带来了很大的压力，正是这种压力、这种调整，对于企业的健康发展是非常非常有利的。所以，这2个月我讲感谢宏观调控，如果市场不降价你王石降价了，我现在市场好了你王石宏观调控。去年8月份按照我们的预计没有宏观调控，在今年的5月差不多达到800亿，当然你要按照800亿去融资、扩建。如果这个局面到了现在，全球的金融海啸你不得不进行调整，万科的局面会非常非常被动。所以，恰好因为这个宏观调控我们提前进行了准备，到现在我们比较主动。

　　所以，我想说的就是两点，你等到面临突然情况的时候，这是你不可预计的，所以市场好的时候你要想象市场不好。那么，整个市场不好的时候，你应该要乐观一些。因为市场一定是波动式的，不好的时候大家都不好，不是就你一家不好。所以，这个时候首先要有乐观的情绪。

　　再有，中国的改革是这样的，市场好的时候改革往往是退步的。市场不好的时候，恰是改革往前推进的时候。所以，中国的改革是自上而下的。实际上，现在中央正在开始往前推进，显然这对于行业的市场化健康发展是非常有好处的。所以，如果你在很消极，你会错过这种改革往前推进的机会。

 

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