阿西 （独立财经观察人士）

10月10日《现代快报》报道，南京住房公积金管理中心宣布调整的公积金贷款政策：自10月10日起，个人还贷能力系数由0.45调整为0.3；同时，对所购房屋建筑面积为144平方米（不含）以上的，以及夫妻双方任何一方再次申请公积金贷款的，其贷款额度降低为可贷额度的50%。

这次调整，正好赶在地产 “金九银十”的销售旺季却交易冷淡的时候。因此，最近几天媒体议论纷纷，核心的话题无外乎公积金的调整是否会平抑房价？很多人甚至在猜测其他地方会不会跟进。但这种关心是文不对题的，因为公积金没有平抑房价的作用，也起不了这个作用。若是一味地在公积金和房价的关系上分析判断，还容易忽视这次调整暴露的公积金贷款的风险管理问题。

据南京住房公积金管理中心新闻发言人公布的数据，今年截止到9月30日，中心已发放公积金贷款97.80亿元，比去年同期增长224.49%，倒挂总额超过了47亿元，近几个月每月甚至都有10亿元左右的资金缺口。南京住房公积金个贷率（贷款余额/归集余额）已达96.16%，并以每周1个百分点的速度递增，大大超过了风险预警线，正常情况的个贷率应该控制在80%以下。

现在的收紧，算是亡羊补牢，但该中心此前对公积金贷款缺乏必要的风险前瞻意识，却也显而易见。因为没有想到上半年的宽松，竟然超过了风险警戒线这么多、这么久。公积金作为职工自己的财产，亏空了是无人弥补的。那些根据公积金政策调整来谈房价的人，实在是糊涂得紧。

何况现在的调整，对南京市地产格局的影响微乎其微，也不会决定地产价格和交易量的未来趋势。我们最多根据南京住房公积金的放贷数量，能说今年前三个季度，公积金贷款的人多，是用公积金买房子的人增加了。我们并不能说现在公积金收紧了，不用公积金买房子的人就一定会少，地产价格就一定下降。

尽管这次调整会影响到一些人的切身利益，但地产作为资金密集型产业，开发商和客户对资金的需求，不是公积金的规模可以满足的（且不说公积金的设置根本就不是这个商业目的）。按照南京住房公积金管理中心今年2月公布的2008年度运行公告：至2008年底，公积金贷款余额达133.07亿元。也就是说，在南京的地产交易中，去年来源于公积金的现金流入和存量仅为133.07亿元。这和南京市地产历年来累积的投资和交易规模相比，是很小很小的。要是按照成交一套算一户的话，公积金贷款18万户，南京从公积金贷款开始以来，买房子的人岂止18万户？公积金贷款根本不是南京地产交易的主要资金来源，是可以肯定的。

何况，一般来说房产项目从开发到销售，都有三到五年的周期，根据仅仅发生在销售终端的、带有市民互助福利性质的公积金贷款，就判断这个行业现金流会紧张起来，实在是太文不对题了。

真正应该反问的是：亡羊补牢的南京住房公积金管理中心，是怎么管理资金的？超出风险控制比例这么多、这么久，为什么至今才调整？这才是我们作为公积金的拥有者要关心的事情。因为公积金这个职工互助形成的资产，说到底是我们自己的钱，不是住房公积金管理中心的。房价下不去，钱再没了，那可是双重灾难。