房地产为何如此“魅力”?

    房地产的最大魅力在于暴利、升值和升值预期。2010年12月8日中国社科院发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告（2010-2011）》指出，2009年中国房地产行业平均毛利润率为55.72%。尽管近一两年房地产利润率下降，但依旧相当暴利，相对于多数行业的低利润更是如此。一位温州企业主向记者透露，自己的工厂有1000多名员工，然而一年辛苦下来利润不足百万，而老婆在上海投资了10套房产，8年间获利超过3000万。做企业与炒房如此收益反差，谁让炒房不心动？如果能像股市一样投资门槛低，估计中国的炒房热和2007年的全民股票热差不多了。如股市大涨获利后一样，继续预期升值且信心充足，升值预期继续吸纳资金流入。

    从供给来看，中国的高房价和房地产的暴利，当首推土地制度。违反这一制度的小产权房，价格只有国有土地商品房价格的1/3左右，这就不难理解2009年中国房地产行业高达55.72%的平均毛利润率了。城市土地国有化制度，就让地方政府就垄断了城市的土地供给。有了这种垄断，就有垄断供给数量和垄断价格。这种土地制度的结果，一是大大限制了房子的供给数量，因为供给房子首先要供给土地；二是增加了房子的成本，同时缩减了房地产商继续开发的资金；三是人为制造稀缺，物以稀为贵，土地供给的短缺就会让房子有升值机会和囤积的价值，从而引起大量投机和囤积。经济规律和人性决定，这种土地制度必然会制造高房价、房地产暴利和对房地产的升值预期。

    从供给和需求结合的角度看，中国的高房价信心维持及升值预期和政府住房责任的缺失与户籍制度密切相关。在欧美发达国家，租赁住房的比例通常达到30%以上，像日本、德国家庭租房比例超过50%。法国自1956年就规定，任何一个城镇的廉租屋比例不得低于20%。在新加坡，80%的人口住在保障房中。中国能够享受到保障房的家庭不足10%。由于政府责任的缺失，保障房的不足，让等待结婚买房或改善居住条件或迁移的人被迫购买商品房，于是商品房需求变得刚性。如果中国有足够的廉租房，购房者在租与买之间就有了十分有弹性的选择，维持与预期高房价的信心必然大为丧失。

    中国的户籍制度，让农民长期被迫仅能居住在农村。1990年代以来工业与服务业发展的推进，经济发展的需求又迅速号召他们来到城市，尤其是年轻的农村人。但住房供应却不能这么快，或者说供应给他们的房子不能建的那么快，就给了房地产投资者们信心，尽管他们中的绝大多数根本买不起这样的房子。

    目前中国城市的房价，绝大多数农民是买不起这样的房子，占城市人口大多数的普通城市居民也买不起这样的房子（获拆迁补贴者能买得起那是幸运的拆到他们），谁买得起中国城市的房子？只有占中国人口少数的富人。贫富差距无疑推高中国的房价，一方面民众穷，内需不足，实业利润低下，就会把富人从实业赶向房地产。另一方面。贫富差距大，富人集中过多财富，就集中了社会资金投资房地产，在股市发展不足或低迷的情况下，也只有房地产才能容下这么大的资金。

    把资金从实业赶走的是实业利润低，把资金从实业吸走的则是房地产暴利、升值和升值预期。有人把中国经济快速增长和房价持续上涨联系起来，认为收入增长可以维持房价上涨，如果房价本身合理且年轻人口不大幅萎缩，这种看涨是合理的，但在房地产暴利和离民众收入甚远的过高房价面前却是不合理的。

    驱赶资金流向房地产的，是高速增长的货币需要实物承载，或是物价上涨，或是资产价格上涨，其中房地产则是资产的重中之重。物价上涨，货币贬值，于是需要有资产保值增值。由于通货膨胀会恶化企业经营，股市难以消化通货膨胀。其他资产，如黄金、书画、邮票之类，或升值难以比得上房地产，或市场容量太少。因而通货膨胀，尤其是在城市化发展和地产不断扩展的中国，必然驱使大量资金流向房地产。

    资产价格上涨，尤其是房地产价格上涨，购买房地产就会获得大量财富收益。就像那位温州千人企业主的企业利润不抵老婆炒房获利1/4一样，在通货膨胀下购买资产远比做实业更轻松的获取财富。货币象征着财富，货币也分配着财富，货币泛滥则会颠倒财富的创造与财富的收益，破坏财富的真正生产创造。因而通货膨胀是劳动的敌人，它不仅是让劳动者辛勤劳动收入不断缩水、转给拥有资产的富人，偷走企业正常劳动的利润，还让财富的生产创造者与企业无心财富的创造并加入到通过资产价格变动而无偿攫取财富的虚拟经济游戏。

    由此以来，以温州人领先，其他各行各业纷纷“不务正业”加入到房地产，就有了充足的经济学理由。