郁亮认为，今年整个地产行业特征已经明晰，主要表现为：首先，去年新开工面积达到40%增速，加上投资性需求受到抑制，今年全国住房整体供应较为充足；其次，尽管市场走势有待观察，但是成交速度放缓、存货压力上升的方向已经确立。即将过去的3月份，整个市场表现充分反映出了政策调控的影响。而与其相对应的则是行业资金面紧张、土地市场购买力不足，过去两年中土地高溢价的情况不大会再出现；此外，住宅市场将步入供应结构二元化时代，市场再次划分为保障房市场和商品房市场。但这个格局要多少年完成，以什么方式完成，都还有待观察。

　　基于上述判断，今年万科除了一贯坚持的“主流定位”及“不囤地、不捂盘、不当地王”的“三不”策略之外，还将重点将围绕以下几方面展开。首先，应对市场变化，以确保经营安全为底线，要保证做对产品。以前房子只要降价就能卖出去，而现在不仅是钱的问题，购房者还要有资格才能买；其次，战略纵深方面，过去一年万科以拓展新城市为主，今年将深耕现有城市；再次，今年土地市场仍将存在 一些机会；最后，万科将进一步提升净资产回报率，去年的16.5%创了历年新高，希望今年能再创新高。

　　对于市场普遍关注的房地产税，郁亮认为其影响更多是心理层面，调控效果远不如行政手段来得立竿见影。目前也只有上海、重庆两个城市试点，方案也不大一样，说明政府在这方面比较慎重。他说，对万科来说，影响最大的还是房地产的限购、限价政策。限价政策没有考虑到装修房的装修成本问题，对此万科该怎么办？很明确的是万科不会取消装修房，公司将就此与相关方面进一步沟通。

　　会上，王石的游学经历也广受关注。对此，王石称，自己的游学跟万科国际化有一定关系，未来万科也将走向国际市场。王石表示，自己并不是万科出国留学第一人，只不过因为自己的身份而更受关注，此前万科高层出国交流及培训一直在进行，另一方面万科也在通过国际市场招聘人才。

　　此外，万科关于授权公司在指定支出额度内开展企业公民相关工作的议案也获得顺利通过。该议案提议万科按每年净利润的0.5%作为公司开展相关工作的支出费用。参照2010年净利润标准，2011年万科该项支出费用为不超过3600万元。

 

 

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