龙斌（合富置业首席市场分析师）

　　专家视点

　　会有促销期 总体稳中向上

　　影响2011年后亚运广州房地产市场走势的因素主要有两大类，一类是宏观基本面因素如经济环境、广州城市经济、城市建设、社会财富、货币信贷政策与流动性、楼市调控政策、住房保障制度建设等；另一类则是市场因素如市场供求关系、购买力、开发企业资金状况等。在第一类宏观因素方面，基本上可以概括为两股不同的力量：一股力量是支持楼市向上的力量，如经济、城建、社会财富、流动性等；另一股力量是平衡、制约的力量，主要是调控政策。2011年广州房地产市场的趋势是由这两种力量角逐来决定的。

　　预计2011年经济发展、货币信贷与流动性的环境、社会财富这些因素对房地产市场的支持作用不会发生实质性改变。此外，值得重视的是，亚运使得广州城市建设大大提速，城市价值明显提升。2010年的几轮调控，亚运效应对房价的影响还没有充分反映出来，未来一两年物业价值、土地价值的提升应该是大概率事件。

　　因为政策抑制需求的取向相当明显，由此影响到开发商从拿地-开发-推货这一系列的生产供应环节。这样一来，2011年广州楼市供应有些偏紧。在通胀时代，购买需求中的自住目的与理财保值升值意愿融合是影响2011年市场的重要因素，但在政策的严控下，住房需求集中释放的可能性不高，2011年可能形成供应少、需求也少的相对均衡的格局。我预计2011年整个广州房地产市场将以稳定向上发展为主，并给予偏乐观判断。

云亮（至道地产执行董事）

　　震荡市要买就买最好的

　　许多年来，关于房价，我们知道唯一有效的方法是用常理看问题。第一个常理就是供求关系决定价格。第二个常理：需求都很刚性。人们都说首次置业是刚性需求，但我看改善型置业，无论首改二改，都挺刚性——人有钱了或是家里人口多了，想住大一点的房子，怎么不刚性呢？

　　第三个常理是增加成本不改变价格。几年来的“国N条”，不断增加开发成本、购买成本等等；房产税开征则增加了持有成本，而且只征阔佬、不征小民，这些都只能引发短期观望；只要回报不断高涨，投资也好，投机也好，终将卷土重来，甚至一浪高过一浪。

　　折腾来折腾去，造成的只会是震荡。而震荡之间，有三个事实，看来已经成为市场继续上行征兆。

　　一是政府定的：在楼价下跌之前，你只能买一套住宅。除非你愿意到非限购地带——那自然是遥远生冷，楼价不高，回报平平的区域。二是政府拍的：白云区楼面地价拍到每平方米近2万元。根据5年来的经验，引人惊呼的高价地，最终都成了引人艳羡的摇钱树。这就是说，该区楼价两年内会超过3万元，那么越秀、天河呢？三是市场变给我们看的：2008年至2009年金融风暴引发楼市波动的教训，下跌时跌得最少的，也是回升时涨得最快的。反之亦然。

　　我跟朋友们说：如果一定要买楼，震荡之市，只买最好的！回报高的只会更贵，回报低的则未必更便宜。小百姓日渐玩不起，未来房产投资看上去越来越像阔佬们的游戏了。在一个震荡上行的市场上，你买的房子经得起折腾就好。　（整理：记者 陈白帆）