黎文江（合富辉煌首席市场分析师）

　　房价整体下降可能性不大

　　“国八条”客观承认房价可以跟随GDP和人均可支配收入增长速度的上升而上升, 可见政府希望房价保持一个和经济、收入增速较为匹配的增幅，并没有“只能降不能涨”的意思。广州市2011年GDP和人均收入增长目标均确定为11%左右，再考虑到各项开发成本的增加， 预计广州市制定的价格目标会比去年房价有10% 左右的合理涨幅。如果广州今年确定以控制房价不涨为目标，则等于比去年降价10% 以上。

　　目前二手房市场大部分是5年以上物业，5年内次新房并非二手楼市的主流盘源供给。5年内次新房承接者多为较高端买家。营业税新增加部分实际上相当于楼价上涨3％~5%，从目前中心城区二手楼市供应偏紧看，交易成本增加3％~5%尚能接受。由于二手楼市首次置业者比例较高，实际受二套房贷首付六成政策影响的二手房买家约有20%，而二次置业买一手房而受影响的买家估计约占总量的40%。当限购政策细则出台并严格执行时，高端市场特别是合并户型产品有可能陷入低迷。由于新一轮调控力度空前，且增城、从化近期价格出现较快上涨，因此新一轮限购细则不排除增城、从化也被纳入限购范围。

　　今年一、二手住房交易量受政策影响将会被压抑，但因为材料费用、人工费用、土地价格等开发成本大幅上涨，房价上升压力较大，预计房价整体下降可能性不大，尤其是中心城区房价仍会坚挺。目前房地产市场消费信心依然较足，流动性及强通胀预期下，房价上涨具备支撑。但由于中央一年来的调控力度空前，预计短期内房价存在小幅震荡。从往年经验看，今年上半年信贷额度会宽松一些，而下半年至年底则从紧甚至停贷。因此，今年要买房的话，首先应该考虑能否申请到贷款。期待政策性降价才出手买房的朋友，即使盼到降价，但是如果错过了申请按揭最佳时机的话也可能买不到房。

周峰（满堂红研究部高级经理）

　　今年楼市轨迹“四季分明”

　　2011年广州二手楼市受到的利空因素更甚于2010年，故变数相当大。“兔年”的广州楼市大致会沿着以下的方向前行。第一、二季度国家或央行肯定会再出台相关政策，基本上会围绕继续收紧信贷规模等方面做文章，一、二手市场能否在3、4月份出现“小阳春”，非常关键，但估计开发商和小业主都不会马上调低售价出货，故上半年的调整必成主流，一、二手楼市成交量比去年同期缩减两至三成。第三季度，部分资金压力较大的开发商会率先采取降价促销的手段抢闸十一，且基本上会出现在郊区或次中心区域的新盘，若价格下调幅度达到10%～15%，价格调控达到监管部门的预期效果，则广州的限购政策会解禁或有所放松，届时部分压抑的需求便会快速入市，但中心区域的新盘售价保持坚挺的几率较大。第四季度是传统的楼市旺季，开发商在2011年应该很难于10月底前便顺利完成年度销售任务，故还会继续推出部分笋货单位来吸引准客户，但一手的成交量仍会比去年同期缩减至少两成。二手市场方面，2008年、2009年的次新房陆续取得房产证后，至少有2万套新房源分批流入二手市场，故整个下半年的成交量与去年同期大致持平。假如一手楼市继续是郊区盘唱主角，则2011年全市10区的一手住宅成交均价维持在1.3万元/m2，同比轻微上涨4%。而二手住宅均价因基数相对较低，同比涨幅或会在15%以内，即全市的二手平均价在1.3万元/m2左右。白云大道、同德围等板块的涨幅应会继续领前于全市，珠江新城板块内2万元/m2以下的物业将会逐步消失。　（整理：记者 李凤荷）

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