社科院一则预测中国楼市在2011年有望下降20%的研究报告，让不少对房地产望而生畏的受众颇感欣喜。而欣喜之余也让人产生不少疑问。

　　中国房地产刚性需求潜力巨大，住房是人的一生中必须要首先完成的最重要的一项置业行为，而且会随着收入的增长衍生出不断增长的改善性住房要求。当前政府正在着力建设的廉租房，其实只能延缓部分人的购房行为，而不能真正减少人们对商品房的总需求。在结构性富裕背景下的中国私人资本对中高端房地产的投资偏好和投资需求仍然高涨，是包括房产税在内的政策调控所无法根本逆转的。即将开始的收入增长变革对当前所谓房地产泡沫的消化魔力不容忽视。冠绝全球的中国高铁所带来的城市化加速和对房地产业带来的需求及价格推动更不容忽视。

　　事实上，从来就不是被严重低估的平均收入水平决定着房地产价格总水平，而是那些率先富起来的人群，那些隐性收入巨大和理财能力超强的中高收入阶层，在发挥着决定性的作用。而且，只要中国经济持续增长，这部分人的购买力和影响力是会越来越强大的。

　　而且，房地产行业连接着最广泛社会群体的根本性的大众需求，也是与金融中枢联系最为密切的特殊行业，它几乎是所有国家的经济中枢。房地产的动荡就是国家经济的动荡。未来十数年，这一产业对中国经济的整体走势仍将生死攸关。所有发展转型和新兴增长都不能改变和颠覆这个客观现实。

　　近一年的房地产调控政策初衷本是“遏制价格过快上涨”，这说明中国高层对房地产的认识既清醒又深刻。笔者以为，若要房地产行业出现彻底的理性回归，至少需要动两个“分体式大手术”。但就目前来看，这两个“分体术”中，一个根本就没做；一个开始并做了一半，不久料会草草收场。前一个是土地拍卖制度和地方财政改革，根本是伤筋动骨的——现有土地制度是中国经济之灵魂，无法展开，相反，土地稀缺不可改变，土地价格在地方政府的利益博弈中不断走高，导致“手术”的难度再度加大。后一个是中国银行的房地产信贷，“围追堵截”都用了，只怕这类行政干预无法长期持续。一个重要原因是主要银行都已经上市，市场化的利益诉求最终将迫使银行越来越远离目前犹存的“公用事业单位”特质。即便存款准备金率再上升到20%以上，只要银行仍有余钱，他们迟早会报复性地眷顾房地产这个资金饥渴的大客户。