实际上，此次新的“限外”是对此前政策的补充。早在２００６年７月，建设部等六部门就曾联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，明确规定境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，此次“限外令”仍属调控新政策的落地执行范畴，条文上是对２００６年政策的重申。
上海易居房地产研究院专家杨红旭认为，“限外”用意，一是配合房地产调控，进一步抑制投资投机需求。“国内部分城市已实行限购，没理由对境外的投资投机者网开一面，对境外人士和机构实行限购是必要的”。二是配合国家防范境外热钱的调控方针。随着人民币升值，进入国内的热钱越来越多，其中部分可能会进入楼市，所以要防止大规模投资房地产。比较可知，这次“限外”是２００６年政策的升级版，将所谓的“自住、自用”，进一步明确为只能购一套住宅，即只能在注册城市购房办公所需房屋。
“限外”效应几何
外资购房占多大比例？根据上海中原研究咨询部监测数据，今年１－１０月份上海二手商品房交易结构中，港澳台及境外人士置业占比为１．８５％，其中住宅为１．６４％；内外资机构置业总占比为１．７６％，其中住宅为１．１１％，尚无外资机构购房数据，但其占比预计会远小于内资机构。
杨红旭称，近几年海外基金投资房地产，一般不会直接买房，而是通过收购企业股权的形式间接购买物业。２００５年前后，上海外资购房占新建商品住宅销售比重为６－８％，近两年已大降至２％左右。尤其是２００８年下半年，部分海外基金想抛出在上海的物业，而无人愿意接盘。不过，这一政策对于少数热衷于在深圳、上海等个别城市购房的港台人士，会有明显的抑制作用。
永庆房屋公司法务部负责人芦刚说，目前在上海，无论是个人还是机构，只要是外资购房都必须进行书面承诺，承诺所购房产属于自住或者自用，此次“限外”不但是对外籍人士购房规定的重申，也意味着操作层面将更加严格。
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