李乐

　　农历虎年到来的时候，万科股份总裁郁亮就对坐在他对面的机构投资者们说，“要听政策的话，中央政策是什么，我们跟着做，这样才能为这个行业提供更大的发展空间”。

　　面对疾风骤雨般的楼市调控，中国的地产商们正在试图组织一条“守住房价”的“防线”，不过，这条“防线”的命运，或许要被“招保万金”所左右。

　　“招保万金”是业界对招商地产、保利地产、万科股份和金地集团四家中国房地产指标企业的“集合简称”。现在，更多面对“房价抉择”的中国地产商，正在用不同的目光审视这四家指标公司的策略与行动——这是他们从2008年那场由“万科降价”所引发的那一轮深度调整中习得的经验所在。

　　截至当下，在房价问题上，万科保持着超乎寻常的平静与克制。不过，遥望万科和他的伙伴们，或许可以窥见调控过后，中国房价的未来所在。

　　“判断”万科

　　在“招保万金”中，最让中国的地产商们忌惮的，恐怕仍然是万科。

　　“我们宁愿相信政府调控目标是合理的，调控效果是很好的。”如今的开发商们如果听到过虎年年初郁亮对机构投资者的这番表态，或许会重新掂量自己在此前3个月的“定价策略”。

　　同样还是在这个场合上，郁亮告诉机构投资者，“我们(万科)应该坚持两点，第一是听政策的话，第二是和城市同步发展。所谓听政策的话，中央政策是什么，我们跟着做，这样才能为这个行业提供更大的发展空间”。

　　实际上，从2010年一季度开始，万科的判断就开始变得逐步谨慎起来，就在大批中国的地产商们笃定因为“刚性需求”，中国大部分房地产市场处在“供不应求”的状态之下时，万科的判断，已经有所不同。

　　记者了解到，2010年3月，万科便已经开始判断“市场供求关系趋于缓和”，并以深圳举例。万科的研究统计表明，截至2010年3月底，深圳一手住房市场“存货量约为193万平方米，存货去化期上升至8.3个月”，而在1个月前，“去存货化周期”这个指标，还是7.1个月，在更早的1月，这一指标只有5个月。

　　而在二手房市场，深圳3月成交环比增长一倍，放盘大幅增加，成交/放盘比达到2008年以来最低点。

　　“4月的指标还正在测算当中。”4月22日，万科一位人士称，对于记者追问下一步的市场万科如何判断，这位人士表示不便答复。不过，曾在2008年导致万科最终做出降价决策的“批售比”科目上，“成交批售比(3月移动平均)已达到近12个月的最低水平只不过仍处于库存消化状态”。

　　所谓“批售比”，是万科独特的一项研究方法，其基本方式是对批准预售面积和成交量进行比较，2008年，正是看到“批售比”中批准预售面积大幅增加而成交量降低愈演愈烈的趋势，最终导致万科在全国范围内，对房价“痛下杀手”。

　　“逻辑”万科

　　导致万科调整自身策略的，还可能是万科自身的因素，但当万科在2008年率先降价并应验了其对市场的正确性之后，发端于企业内部的调整，在楼市调控空前严厉的背景下，很可能也将被放大为足以影响市场的“信号”。

　　“万科内部也一直在调整，我们希望每个楼盘开盘当月销售率达到60%，如果当月不到60%怎么办，我们会调整开工节奏，以促销手段把房子卖出去。”虎年年初在对机构投资者解释万科的策略时，郁亮并没有明确说明“促销”的手段是什么。

　　与会人士向《中国经营报》记者回忆，当时郁亮仅是强调了60%这个销售率，此外，郁亮在当时的场合向机构投资者表示，他个人认为“大规模降价的可能性也许不会出现”。不过，也许郁亮并没有预料到，4月14日，将有更为猛烈的一场调控到来。

　　一位长期与万科接触的证券界人士向记者表示，万科的判断在于下半年在销售方面的压力将会继续增大。“他们做出这个判断的原因，是基于万科自身产品供应节奏在上下半年中呈现四、六开的比例，即上半年市场确定性较强时，万科只有全年计划中40%的可售房源，而60%的可售房源，将在不确定性巨大的下半年投入市场。”他说。

　　记者了解到，对此，万科的判断是万科在2010年的供应节奏中，具有“滞后性”，所以2季度表现如何，将变得至关重要。而对于下半年压力较大的问题，郁亮在面对机构投资者时，亦表承认。

　　实际上，从2010年1季度开始，即便彼时尚无4月14日之后的“严厉调控政策出台”，万科业已在销售方面感到了不同程度的压力。前述证券界人士告诉记者，按照目前万科确定的任务，恐怕只有每个月销售额都创下历史纪录的情况下，才能完成。

　　万科的单月销售的历史纪录，系在2007年9月创下，为70亿元，而截至3月底即1季度结束，万科销售任务的完成为16%左右。

　　2010年下半年的万科，届时将如何动作，一切恐怕仍是一个令大部分地产商们忌惮的悬念。

　　“跟随”万科

　　4月14日之后，北京地产商的聚会明显多了起来，面对令人眼花缭乱的新政，心里没底的地产商们，更愿意听听自己“同行”的想法与预期，在他们看来，这并非“对抗”，而是“自保”。

　　在这样的“聚会”上，招商地产、保利地产、万科股份和金地集团的“同行”，是“最受欢迎”的，尽管其他的“与会者”们也都是中国一线的房地产企业，但这四家企业往往被聚会参与者普遍关注的，无一例外地都是他们的定价策略。

　　“我现在尽量躲着这样的聚会，因为价格策略的事，实在不好说，集团也正在研究。”招商地产北京公司的一位高管向记者坦承，但即便是“招保万金”的高管们不出场，也丝毫不影响他们和他们所供职的机构，成为众人议论与分析的焦点。

　　在一次聚会上，首创集团总经理、首创置业董事长刘晓光向“同行”坦言，如果四家指标公司开始调整价格策略，甚至是降价，他个人的判断是，必然引发其他开发商的迅速跟进，从而导致新一轮房地产价格全面调整的提前开始。

　　此前，由于2009年中国楼市的迅速回暖，地产商的手中聚积了大量的现金。虎年年初，在面对机构投资者答问时，郁亮就表示，目前万科的负债率在65%~67%左右，而净负债率已经下降至20%左右。显然，地产商至少在短期内，尚无太大的“资金压力”。

　　作为指标公司的万科恰恰反映了中国地产商的普遍情况。“我们现在暂时没有调整全国各项目定价的考虑，因为短时期内现金的压力不大。”4月22日清晨，总部设在北京的一家全国性房地产企业的执行总裁告诉记者，而他当下的想法，亦代表了记者采访的包括首创置业、合生创展等一线房地产企业的想法。

　　2008年由“万科降价”引发的深度调整，如今在中国地产商群体的“主事者”心目中仍然历历在目，心里上的防线虽然存在，但这条防线的存续的周期能否达到众多地产商预期的“半年”，恐怕要取决于“招保万金”们的决策与动作。