北京房价新政出台后，房地产市场销量出现下降。成交量下滑的解释有多种。一是投机因素因新政而减弱；二是普通市民希望拖延购房，以待更好的时机入市；三是资金管理更加严格，机构客户无法入市。不论哪种解释，成交量下降（特别是短期）都无法推断出，房价今后会下降甚至长久性地下降，对于北京房价新政的评估也不能过于乐观。

    北京房价新政有两条据说比较吸引人。一是要求同一家庭只能新购一套商品性住房；另一个是在销售环节加强税收征管。这是针对房地产市场的投机行为，不过，似乎搞错了目标。笔者始终怀疑山西和温州客户的力量被高估。这些资本与国有企业相比，完全是小巫见大巫。如果国有巨头通过各种方式进入房地产市场，上述各种文件的约束力就几乎为零。因此，北京新政到头来可能制造了市场紧张情绪，而打击不了机构客户。

    房市新政都避不开土地财政问题，这也是目前房地产市场中的死结。有学者提议，把土地出让收入的八成划归中央政府，这样就可以给地方政府提供一个反向激励。笔者认为，这种提议不仅不能解决问题，反而会加重既有问题的严重程度。如果将土地出让金收回，地方政府有可能又会用其他方式来增收。这种死结目前是很难破解的。

    短期内可以做的事，就是成立一些独立部门来督促和监督地方政府大量投入公共房屋。之所以提到独立部门，而不是建设主管单位，就在于只有可靠的独立部门，而不是地方政府的组成部门，才有可能积极追求自身的目标。北京新政中虽有公共房屋的内容，但未来执行情况如何，令人难以乐观。

    昨日，有媒体报道称，“房价经过政策调整适应期后，可能出现‘报复性’上涨。”目前来看，如果房地产调控仍然继续搞错对象的话，房地产市场中既有利益格局也将不会改变，只要不差钱的开发商坚持到观望者心理崩溃，那么，房价的报复性上涨几乎就是肯定。（学者 吴木銮）