本次楼市调控跟以前几次房地产调控相比，针对性和预见性方面有比较大的提高。目标很明确，促供给、抑投资、投机需求，进行市场秩序的监管。

    目前政策不仅仅只是看到打压投机性需求，还在三条线同步推进：首先是供给量在加大，2010年国土资源部新增土地供应面积18万公顷，这个数字是2009年的135%，是前几年平均增长速度的3.3倍。在这个新增的部分里要求70%土地用在廉租房、限价房、租赁房、棚户区改造这些中小户型保障房上，针对性很明显，针对囤地问题有措施。房地产公司在前几年很难说是标准的房地产公司，往往是地产公司。其主要利润来源是购买到销售环节中土地价格的大幅度上涨。所以对这部分囤地进行清理，也会加大供应量。

    在抑制投资、投机需求方面，无论是贷款利率还是二套房首付的提高，还是针对第三套住房的政策，都是历史上最严的，这样对抑制投机很有用处。同时，最厉害的一点，是引入了市场秩序的监管和问责。问责是现有的房地产市场里面非常重要一环，特别是对一部分房价上涨非常快的，土地收入非常高的地区。

    在这些政策陆续落实的情况下，笔者看到很多测算，原来市场中一部分的预期是，房价跟一季度的最高点比，年底会下跌5%左右，现在很可能是10%-20%之间，就是全国平均水平，我认为这是良性的。

    房地产开发各项指标增速在一季度就已达到高点，无论是开工面积、投资增速、施工面积，2010年一季度都是五六年来的最高水平。2010年的新开工面积是60%的增长，这是从来没有过的，土地的购置面积在大幅度增长，各项指标都处于历史高位。政策在紧缩，保障类住房供应量加大，这些政策在下半年陆续见效之后，供应量放量加上需求下降，市场就会进入调整时期，这也有利于房地产行业本身健康发展。因为投机性需求退出之后，实用的需求会重新进来。

    目前很多打击投机的政策主要是在上升比较快的一些大城市、一线城市；在调控政策陆续出台时，最关键的一个指标没动，就是开发企业的资本金比例20%；除此之外，房地产特别税和物业税也一直在讨论中。所以，如果一线城市在这些政策出台之后还没有见效的话，后面还是有政策工具可供选择。

    目前，市场并不一定会出现非常大幅度的调整，笔者更愿意把他看成是房地产的结构调整。这个苗头在2009年已经显现：当年房地产销售那么好，主要是一些大项目、大公司，它能跨领域、跨行业、多业态的运作。2010年这个情况更明显，因为我们看到很多公司还在全国各地布局。这样使得这类公司在满足实体需求，应对市场冲击方面有比较大的承受能力。严厉的调控政策带来的行业洗牌，对房地产业的健康发展长远来看也有好处。（国务院发展研究中心金融研究所副所长 博士生导师 巴曙松）