胡润曾说过：“内地下一个首富很可能是王健林”，至于具体时日，还要看这位处于“舞台后”的最后一位大佬何时成功IPO。为了顺利地实现他作了5年的上市梦，王健林这两年可谓拼了老命。

　　扩张、再扩张

　　“包括新开工面积1000万平方米和续建面积1000万平方米左右在内，万达全年的在建面积将达到2000万平方米，2010年的销售额将达到500亿元的级别。”这是2009年王健林对万达2010年的展望。

　　到了2010年初，王健林的计划再度加码，其未来3年的拓展计划为2010年新开业17个万达广场，2011年计划新开业20个万达广场。到2012年万达广场数量将超过80个，经营性物业持有面积将超过1200万平方米。

　　“上市的具体情况现在还不能说，等公告吧。”1月12日万达的发言人一如既往地谨慎。但毫无疑问，2010年是万达上市的关键时期，这辆巨无霸正开足马力往前冲。据不完全统计，这场冲刺从2008年已经开始，当时万达先后在成都、上海、唐山等地连续出手。据业内人士统计，仅仅2008年第四季度，万达就投入了50多亿元用于增加项目储备。2009年这种扩张更显急促，其先后在武汉、吉林、天津、长春、合肥、福州等城市投下巨资。2009年10月，万达仅广州4幅商业地块就用去了其11.22亿元的资金。

　　巨额土地储备，加上2009年和2010年37个在建的万达广场，让业内人士不禁质疑“其资金能否接得上？”

　　“杀猪派”与“养鸡派”

　　与其他急速扩张的地产企业相比，万达的资金回报期会更长。至于原因这要从万达的商业模式说起。万达是一个有21年历史的老牌企业，与万科不同，其走的是专注商业地产的发展模式。而商业地产通常有“杀猪派”与“养鸡派”两大派系，前者以SOHO中国为代表，项目建成后把商铺卖掉，由业主决定商铺的运营，这与住宅地产商的区别不会太大。而所谓“养鸡派”指的是开发商自己持有物业，靠出租运营赚钱。

　　在万达的发展历史中，这两种模式都曾走过。以王健林的说法，他们现在已经进入第三阶段，物业不仅仅是自己持有，而且自己经营商铺。例如在各地的万达广场中，万达影院、电玩厅，以及部分万达广场的万千百货都是万达自主经营，另外伴随万达广场四处扩张的万达酒店也是由其自主经营。这种野心十足的模式还有继续扩张的苗头，有知情人士告诉记者，万达正研究把万达广场的商业街项目也经营成自己的品牌。所以在万达集团内部，商业地产仅仅是其庞大产业的一部分，除此万达还有着三大业务板块：高级酒店、文化产业、连锁百货。这些业务与商业地产有着同等的地位。

　　按照万达的官方说法，2009年底万达集团已在全国开业27个万达广场、8家五星级酒店，持有物业面积超过1000万平方米。那么这些项目对于急于扩张的万达而言，可提供多少的资金？

　　持有物业的资金回笼靠的是租金，现在万达的租金回报有多少其一直没有公告，我们只能通过几年前的数据了解。2006年，万达曾与麦格理银行合作，在香港发行REITs（房地产信托基金）融资。据当时参与这项融资计划的知情人士透露，万达当时评估出来的租金回报率只有百分之二点几。即使对其他相同业态的企业而言，其回报率属于偏低。

　　私募宠儿

　　这已经是4年前的数据，几年间万达持有商业物业本身价值无疑会快速增长。但当年万达基本还处于“养鸡”的阶段，自己经营的商业项目还不多，“公司扶持自己业务时都会给予一定支持，这种长期租约租金水平应该会更低。”业内人士认为。

　　对此王健林很是不屑，他曾表示万达各地商业广场的租金收缴率已连续4年平均高达99％。2009年上半年租金收缴率达到99.16％。据万达方面透露，万达商业地产2009年的利润预计在35亿元左右。除了稳定的持有物业租金收益外，王健林表示万达在银行贷款融资方面渠道通畅，供应充足。

　　业内人士告诉记者，万达现有的产品主要为城市综合体，除了商铺产品外，还有不少的住宅公寓。预售这些住宅产品也是支持万达迅速扩张的主要方式。

　　但近年万达超常规的发展速度，显然不是基本收益或银行贷款所能支持的。王健林还要有更多的募集途径。

　　一直以来万达就是私募的宠儿，一方面尽管尚未上市，但万达的商业模式一直为业界所称道；另一方面更是由于王健林庞大的隐形资产以及良好的政府人脉。2006年的那次REITs尽管先天不足，其实也几乎成功。只是由于2006年7月，国家部委联合发文严格限制境外公司收购内地物业，才导致计划最终搁置。

　　万达内部人士告诉记者，由于2008年房地产市场冷冻，当时万达的住宅产品也出现滞销的情况，资金回笼出现紧绷。“那段时间是万达最紧张的时候。”该人士表示，2008年下半年私募界就传出万达找钱的消息。

　　2009年初，万达成功地引进了建银国际，据传建银投入的金额在10亿元左右。随着2009年的市场越发火爆，万达的扩充速度也在不断提高。同年8月，万达通过旗下注资的媒体向外公布，第二轮私募已经完成，旗下商业地产正进行上市前的股改和申报。

　　与半年前的“找钱”不同，这一轮私募受到了投资者的热捧。据当时一位参与其中的基金管理层说当时有近400亿资金参与认购，最后万达给予7家投资者，每家1%股权的配额。两轮私募共为万达募集了40亿元的资金。

　　“Pre-IPO已经做完了，万达也做完了股改，向证监会提交了上市的申报程序。”王健林曾公开表示，上市没有时间表，“什么时候批准了，就什么时候开始。”此时的老王显得成竹在胸。

　　据知情人士介绍“现在王总最头痛的是人”，由于急速的异地扩张，人才奇缺。此外，万达的管理模式也面临调整，对于异地项目采取的是本部垂直管理，还是实行区域中心本地管理。这些都需要这位未来内地首富细细思量。