国务院常务会议未能明确的二手房营业税征收细则调整终于尘埃落定，业内人士预计，财政部明确的营业税政策对普通住宅杀伤力有限，但对非普通住宅影响最大，尤其是3-5年的大户型转让的税费将猛增。

    非普通住宅营业税优惠急刹车

    按照最新的政策，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。2010年营业税免征年限由此前的2年重新恢复到5年。这已是自2005年开征此项税费至今五年之内的第四次调整。

    链家地产提供的数据显示，以一套现总价100万，当初购买价80万的房产为例，如果是普通商品房，则购买未满2年的不受政策改变影响，3-5年内的住房将比此前多征收11000元（税率5.5%），超过5年不征收税费。如果是非普通住宅，则未满2年的按全额征收政策不变，3-5年内由原本差额征收11000元增至55000元，增加了44000元的成本，超过5年的按差额征收11000元。

    链家地产统计数据显示，上述政策对于短期内购买非普通住宅的购房者打击力度最大。以北京为例，按照规定，住宅小区建筑容积率在1．0(含)以下，单套建筑面积在140(含)平方米以上，三环以内总价超过215万元/套、三环至四环之间超过175万元/套、四环至五环之间超过165万元/套、五环以外超过100万元/套的住房均为非普通住宅。目前，北京140平米以上二手房成交占比为14%左右，其中五年内大户型占比8%左右，未来短期内大户型投资的心理预期将会缩紧。不过，今年以来，北京房价涨幅较大，上述界定非普通住宅的总价标准尚为去年11月核定的，如果仍严格执行此标准，将有为数不少的中等户型被界定为非普通住宅。

　　政策效应持续时间有限

    链家地产副总裁林倩认为，由此看来，营业税政策对于非普通住宅的征收力度相当大，尤其是政策改变后，3-5年非普通住宅多支出成本最多。但由于从11月份起消费者对营业税政策调整基本已有心理预期，调整对当前市场震荡不会很大。

    我爱我家副总裁胡景晖则表示，营业税政策细则的出台有效缓解了年底之前因政策性恐慌而出现的集中过户。细则主要意在抑制市场中的投资行为，打击投机性购房群体。出台也在一定程度上保证了明年二手房交易惜售现象不会过于明显，保障了明年市场交易热情，尤其是2-5年内的二手普通住宅交易能够持续活跃。

    不过，他也认为，尽管政策收紧的初衷是力图通过税收杠杆加大对二手房市场的调节力度，以此达到遏制炒房、抑制投机的目的。但以前每次政策调整后，市场反映出的效果并不理想。相关调查显示，从05年政策首次推出至06年再次调整，其对于市场的辐射效应大致持续半年左右，之后随着市场的不断发展，业主方对于税费的认知逐步了解和深入，引发了税费转嫁及倒逼房价等问题，税费调整对市场的效力周期渐趋缩短。因此，单单依靠交易环节的税收调控，恐怕并不能完全实现遏制房价过快上涨、控制投机的目标。而对于明年而言，经过再次调整的税费政策对二手房市场的影响恐只延续到一季度后半程，若无其他调控措施跟进，此后的二手房市场或将继续走出量价齐升态势。(蔡宗琦)