本报记者 王营

　　实习记者 鄢子为 北京报道

　　业内知名投资人张羽冲对记者说，“我现在已经不在海南投资房产了。”张羽冲指的是，在海南投资的房产变现能力很差，短时间内很难收到回报。

　　张羽冲的感受并非个案。据《搜狐焦点2013年海南旅居市场调研报告》显示，目前海南置业群体中，41%是为了度假，31%是为了养老，25%属于常住，仅有3%为投资。

　　旅游地产正逐渐褪去投资外衣而回归度假本原。

　　投资光环褪去

　　在一场关于旅游地产的论坛上，世茂集团助理总裁兼营销总经理蔡雪梅与今典集团董事长张宝全发生了激烈的讨论。

　　在蔡雪梅看来，旅游地产是对人的生命质量以及整个生活品质的投资，人生没有任何一种投资的价值会高于自己对于生命质量和生活品质的投资。鉴于此，购置旅游地产，无需考虑投资价值。但在张宝全看来，这是一个伪命题。他认为，大部分购置旅游地产都是从投资价值出发，因为居住需求很低。

　　争论并没有最终的答案。市场给出的信号则是，缺少投资支撑的旅游地产，还在巨大供应量的泥潭里艰难爬行。

　　旅游地产竞争白热化的重要表现是，价格战已从局部降价转为全面降价，并纷纷北上拉客。据CRIC对海南五大主要城市的监测显示，在供应量同比增幅达63.11%的背景下，海南楼市以价换量，价跌量涨趋势明显。其他地区旅游地产也是如此。

　　例如，海口西海岸的恒大御景湾以精装起价5688元/平方米入市，比周边项目低2000元。山东海阳的碧桂园·十里金滩甚至推出了折后带精装，均价仅4300元/平方米。8月24日，海航地产在北京推介旗下11个旅游地产项目，一套小户型最低24万元，还有1万抵40万以及折上折等优惠。

　　价格战是想激发一批度假刚需的购房需求，但并非所有项目都有吸引力。亿翰智库董事长陈啸天指出，“度假刚需”本身就是个伪命题，度假不可能是刚需，旅游地产是作为改善投资性需求出现的，而海南等城市透支了这个概念。

　　蜂拥圈地的冲动

　　旅游地产恶性竞争，是开发商大规模圈地后的结果。

　　据CRIC数据显示，目前全国2259个旅游地产项目，分布在85个城市和地区，其中海南占据半壁江山。这些项目分属1629个开发商，其中万科最多，达到18个。

　　然而，圈地冲动并未停止。海南正由沿海开发逐渐转向内陆，保亭等城市还存在超前开发的现象。华远地产董事长任志强在“亚龙湾西山渡项目发布会”上称，旅游地产的发展空间有限。因为旅游地产在任何一个国家占比都很小，最高占比7%，全球平均仅为5%。

　　综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受记者采访时称，这两年旅游地产大规模开发，供需关系明显不平衡。“主要体现在两个方面：结构性失衡和产品销售失衡。像海景房，可能就1万个需求量，却有3万个供应量。”

　　王志纲工作室的王振宇认为，目前整个旅游地产业正处在无序的阶段，出现了一些泡沫，需要重新洗牌，淘汰一些企业，留下优质的开发商。

　　中国房地产行业协会副会长朱中一在“金泰·南燕湾全国新闻发布会暨南燕湾丽思卡尔顿酒店签约仪式”上称，海南的目标是2020年建成国际旅游岛，还需要十几年打造。但前几年开发商的进度都比较快，导致市场供大于求。

　　危险的投资

　　海南随处可见的现象是，高档住宅小区林立，却鲜有居民出入，大量商铺长期空置。正如典·红树林全国营销总监齐志辉对本报记者说，很多旅游地产项目，因长期空置、无人打理而成为沉默的资产。

　　德安杰环球顾问北京公司总经理王晟认为，大部分旅游地产没有旅游生活圈概念，配套设施不完善，容易形成“鬼城”。多数人是冲着投资属性去购买旅游地产，所谓“度假刚需”的“度假”概念，被过度营销了。

　　清华城市规划设计院风景旅游所所长王彬汕表示，一批开发商做旅游地产，没有经验，沿袭了商业地产、住宅地产的方式，可能只是挂羊头卖狗肉，或者房子卖出去，配套跟不上。宋丁特别担心的是，北方如像山东半岛一些沿海城市，圈地比较疯狂，去这些城市投资是很冒险的。

　　但国奥地产相关负责人在接受记者采访时称，他们是从城市运营商的角度综合运作旅游地产。比如，桂林国奥城位于桂林漓江上游，功能多样，有活力，不会沦为死城。

　　据海南房地产业内人士透露，海南今年已出现多起旅游地产并购事件，一些中小开发商正逐渐退出市场。