利好与风险

    业内人士告诉《财经国家周刊》记者，目前从供应趋势上来看，北京重点在售的项目已达10个。

    同时，写字楼开发也改变昔日单一品牌（如SOHO系列）垄断的格局，且扭转了商业地产与住宅价格“倒挂”的尴尬。“这都说明市场在逐渐成熟，越来越多的投资者开始关注这一领域”。

    王珂认为，依香港的经验来看，住宅投资升值斜率通常较大，甚至会经历V字形波动曲线；但商业地产和工业地产则是缓慢升值，斜率相对平缓，价格也没有太大的波动或弹性。因而，投资商业地产会使投资周期变长，资金周转降速，使投资趋于稳健，远离短期炒作和套利。这完全顺应中国当前正进行的“住宅类房地产去金融化”的调控方向。

    据此，有乐观人士认为，商业地产未来的价格上涨已成必然。除了因为住宅调控引发的需求和投资分流效应外，还与地方政府的土地财政转型密切相关。

    据国土部门官方数据显示，2009年北京市土地成交总金额为887亿元，其中商业金融用地成交总额为130亿，占比不足15%；2010年，土地出让总金额上升为1677亿元，同期，商业金融用地成交总额为424亿，占比超25%。

    在前后两年商业用地成交宗数和面积大致趋同的情况下，商业用地成交金额却增长了3倍多，“一方面说明商业用地的价格大幅提高，另一方面也说明，政府的土地财政对商业地产的依赖程度大幅提高”。

    基于上述预期，商业地产的投资利好一年来反复被业内人士强化，甚至演变为明显的“唱多”之举。

    但仍有分析人士冷静指出，商业地产并非全无风险。

    全国工商联商业不动产专业委员会主任兼秘书长朱凌波告诉《财经国家周刊》记者：业内普遍的说法是，目前正在进行的物业税试点改革，将首先从商业地产征收。这意味着，未来商用物业的持有成本有可能进一步加大。这是最大的潜在政策风险。

    过去多年商业地产之所以相对沉寂，且在价格上往往与住宅“倒挂”，主要是因为商用物业的税赋要比住宅高得多。业内人士称，仅在转让交易环节，商用物业总增值额的一半都将用于交税。

    而从获利周期来看，住宅投资是短平快，商业地产相对漫长，且资金占用量极大，一旦宏观经济基本面波动，往往更易陷入融资困境，成为“烂尾楼”。对于持有新城区商业物业的投资者而言，通常还要面对2-3年的“养商期”。

    在朱凌波看来，当前中国城市化进程正逐步加快，商业地产的业态更新也相应加快，这对商业地产的选址、定位和规划都提出了严峻挑战。“一旦项目规划失去与城市化进程的互动，满足不了即时的市场需求，就将遭遇失败风险。”

    当前，一些城市商业地产同质化规划严重，“金融商务区”遍地开花。对此，北京市副市长陈刚此前在接受《财经国家周刊》专访时曾指出，虽然商业地产是北京市政府今后鼓励的重要发展方向，但商业地产必须实现结构优化与升级，在业态形式上应着力避免单调和重复，比如“文化创意类地产”应成为未来商业地产的重要转型方向之一。

    全国政协委员、人民银行广州分行行长马经则对《财经国家周刊》记者表示，他不认同商业地产没有政策调控风险的判断。“如果商业地产与银行信贷产生关联，一旦形成价格泡沫，则无异于将风险转嫁给了金融机构。”（记者 王玉光）