12月26日,国务院总理温家宝在中央人民广播电台与听众交流时表示,在任期内,一定要使房价能够保持在一个合理的水平。
几天之后就是“十二五”开局之年———2011年的元旦,总理的此番表态,又让不少人对“十二五”期间特别是2011年的楼市调控重燃了希望。房价究竟会不会像总理所言一样回落,调控方向又是如何呢?
话题一
如何评价2010年的楼市调控效果?
主持人:总理说今年采取的调控政策目前看起来落实得还不够好。从市场的情况来看,调控的有效期似乎越来越短,两轮调控后,成交在低迷一段时间后,又出现回升,房价也几乎没有下降趋势。对2010年的调控效果您怎么看?
●任志强 政策对抑制价格过快效果明显
4月国十条出台后,市场曾出现了长达数月的阶段性恐慌,销售持续下降,特别是重点一线城市的销售下降幅度高达40%—60%。确实严格的调控政策,特别是信贷政策不但打击了市场中的一些投资需求,也严重的打击了大量的改善型需要,许多刚性需求也采取了观望的对策。但一段时间之后,浮躁的情绪重归于平静,消费进入了正常的阶段。
从价格的调控作用看,效果是明显的。许多人只关注于市场平均价格的高与低,却不知道绝对价格与名义价格之间的差别。一是住房本身的质量在不断提高。二是在成本的推动之下的物价上涨中,CPI与PPP合计约有10%的上涨,而所有的开发生产都必须自我消化这些物价上涨的因素。因此不涨就是实际价格的下降、少涨也是一种下降。
很明显价格的同比增幅从最高峰的12.8%在逐步的下降,11月份已经下降到7.7%了,预计12月份还会下降一个百分点左右。而价格的同比则大多只有不到1%的增长,许多月份是零或小于1的增幅,可见政策对抑制过快上涨是起到了积极的作用的。
也许民众对价格下跌的预期过高,或是对收入增长不满,因此只关注于名义的房价是否下降了,而忽略了房价的实际下降。应该说今年的房价在政策强势压力之下实实在在的下降了。
●易宪容 涨价动能没有完全转弱
2010年,尽管政府出台了一系列的房地产调控政策,尽管2009年那种房价快速飙升在一定程度上得到控制,但国内房地产市场在2009年的历史高点上更是再上一层楼。即2010年的住房销售面积与销售金额都高于2009年。
而从房地产资金来源来看,2010年1-10月份进入房地产的资金达56923亿元,同比增长32%。可以看出,尽管房地产信贷政策对房地产开发资金有所收紧,但是由于房地产高利润,也就无法阻碍银行信贷资金以迂回的方式进入房地产市场。
综合来看,尽管2010年政府出台一系列房地产宏观调控政策,其目标就严厉打击房地产投机炒作并让住房市场回归居住功能,但是由于政府对房地产市场认知上的不足及决策的果断性差,从而使得好的政策并没有认真执行。在这些政策的影响下,尽管2010年一线城市的房价上涨失去了2009年那种快速飙升的疯狂,但是国内住房价格上涨的动能并没有完全转弱,反之它不仅伺机反扑,而且已经全面向二三线城市蔓延。
在宠大的住房销售支撑下,不仅在增加房地产开发企业对抗房地产宏观调控政策的砝码,而且也为房地产既得利益集团让其利益制度化奠定了物质基础,从而使得给未来的房地产市场利益关系调整增加难度。
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