话题二
如何预测“十二五”期间的房价走势?
主持人:温家宝总理说在任期内一定使房价保持一个合理的水平,您对“十二五”或者总理任期内的2011年的房价走势及调控方向如何看?
●任志强 住房刚性需求短期难缓解
年终的全部经济数据尚未出来,预测明年的市场难免有些自大了。但今年已经打下的良好基础,可以肯定明年的经济不会差。宏观经济乐观看在8%—10%之间,至少不用担心保八的问题。但通胀的压力则会让政府采取适度的货币从紧政策,以防止经济增长加速中出现更严重的全面通胀。
房地产市场仍会持续从紧的调控措施,至少在前半年会从紧,并根据经济运行情况,特别是通胀压力进行适度微调。供给将继续增加,在原有基础数加大中,投资增速将迅速下滑,全年增速预计在15%—25%之间,约比今年下降10个点以上。如现有政策不变,销售会有增长,价格会在竞争中波动,价格同比预计在上半年会下降,前低而后高,但成本压力推动环比会比今年高。
历史的经济规律率告诉市场,当宏观经济保持8%以上的经济增长时,民众的可支付性指数一定在收入的增长中上升,房地产市场则会保持稳定的增长,价格也会保持一定的上升幅度。中国的城市化进程仍将持续。快捷的高铁交通会让产业布局在降低交通成本中重新改变,就业会在大移动中适度回归,尤其是二、三线城市会在资源的重新分配中处于上升和回归趋势。而从人口年龄结构看,中国至少在相当长的一段时间内仍保持着就业的高峰期,同样是结婚组成家庭的高峰期,因此住房的需求仍无法在短期内改变供不应求的局面。这个周期大约还要持续近十年。
●易宪容 明年楼市面临巨大不确定性
从历史的角度来看,任何房地产泡沫都会破灭,任何系统性的金融风险都会暴发出来,只不过,这些泡沫破灭是什么时候是不确定的。中国的房地产市场发展已经越过13年的长周期,其积聚的泡沫及风险决不可低估。
目前有一种思路是,2011年可以通过“保障轨”及“市场轨”两轨来化解房地产市场矛盾。即购买不起住房的居民进入保障轨,而市场轨则让市场自由发展。其实这种从香港及新加坡那里学习来的思路,不仅没有参考性,而且在实践中可能面对的问题更多。因为中国与香港及新加坡是完全不同的,这些城市地方的公共保障住房都花了60-70年才达到今天这种非理想的程度。对于人口众多的中国来说,要达到其公共住房水平至少再花上200年时间。所以,要化解当前中国房地产市场问题,最为重要的是要严厉打击房地产投机炒作。
只要把房地产投机炒作挤出市场,恢复住房居住功能而不是投资功能,那么有效的住房市场就能够形成。如果住房投机炒作盛行,房地产市场永无宁日。因此,2011年房地产市场最为核心的政策就在于如何在信贷及税收上真正对住房投机炒作严厉打击,把它挤出市场。如果不这样,房地产市场要走上健康之路是不可能的。而由于目前房地产政策的不确定,那么2011年中国房地产市场面临巨大的不确定。
●彭澎 对房价下降没有信心
如果房产税试点推广,限购、限贷继续,政策的力度足够,明年楼价会有所下降。但与以往年终预测走势不一样,今年我还真有点没了信心。一是如此迅猛的调控政策似乎正在失效,更重要的是从上到下都认为楼价还要上涨。二是理智告诉我,楼价背离经济增长太多总是有问题的,可是这种理智不仅一再碰壁,而且越来越多的人不把这种理智当回事。
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