2010年房地产调控应坚持“维稳”政策,同时应加大和完善市场制度建设。而房地产税费管理的重点亦应由交易环节转向持有环节。昨日,由中国社会科学研究院发布的《中国房地产蓝皮书(2010)》这样表述接下来的楼市政策,并且称,房地产已经不适合作为下一轮中国经济增长的支柱产业。

    蓝皮书指出,2009年商品房价格增长23.6%,商品住宅的价格增长25.1%,远远超过了城镇居民人均可支配收入9.8%的增长速度。之所以房价、地价大幅上涨,可以说与房地产调控措施未及时到位、房地产调控手段不能切中要害有很大关系,调控方式和手段亟待创新。

    蓝皮书指出,2009年中国房地产市场经历了低迷、复苏、火爆的发展过程,实现了V形反转,为业内人士始料未及。2010年是我国经济真正走出金融危机重振快速增长的关键年度,未来数年更是我国城市化发展的关键年度。2010年房地产政策应坚持“维稳”调控政策取向,同时应加大和完善市场制度建设。

    热点城市房价下半年会下调

    中国社科院管理研究所土地与房地产研究室主任李景国表示,2010年房地产市场开发投资将较去年继续提高,对捂盘惜售的打击扩大增量。同时,在调控政策影响下,去年下半年出现的房地产开发企业扩张态势会有所收缩,今年房价将呈现盘整态势,且增速趋缓。

    近期讨论房价,当然要谈及新国十条的调控效果,昨日,众多专家在接受记者采访时都表示,新国十条出台后,对抑制房价过快增长肯定会有一定的效果。

    “应该讲,目前的政策如果到位的话,对治标是有效的。”中国社会科学院城市发展与环境研究所所长潘家华表示。

    李景国也表示,他认为:“与2007年第四季度二套房政策相比,2010年新的国十条更为严格。我个人认为它会有效果。”

    国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松在会后接受记者采访时也表示,这次调控出台的背景,跟2008年底的那次调控有所不同。在她看来,这次政策出台最关键的是在金融信贷这块,一是收减了流动性,二是加大了有效供应,遏制投资投机。

    “我觉得这几方面的提出,力度还是比较大的。”赵松告诉记者,肯定会有效果。“我觉得这次中央表现了一个很大的决心。如果这次政策要是像先前那样越调越涨,可能会影响到老百姓对中央的决策的公信力。”

    国家住建部政策研究中心副主任王珏林看来,是否降价主要还是应该看企业,他相信,在这么严厉的打压下,在一些房地产企业的资金吃紧后,肯定会降低房价来度过“寒冬”。

    本轮楼市调控是长期的

    王珏林表示,调控是为了持续发展,调控是为了建立一个市场稳定的长效机制和完善市场,调控的决心大,对这次调控要有一个长期的准备。

    王珏林称,虽然房产市场有暂时的停滞,不等于全年市场不发展,但是对发展要理解,不能像2009年的情况,按照那个标准没有办法比,要衡量市场的发展主要在销售量。

    李景国告诉记者,“新国十条应该成为一个长期性的政策,而不是一个短期的措施。”他进一步表示,“我国建设用地仍然是相对的稀缺性资源。如果我们把它作为一个短期性的措施,一旦这个措施停止,会有可能复制2009年后半年市场的情形。”

    2007年9月,央行要求购买二套房首付比例不得低于40%,贷款利率不低于央行基准利率的1.1倍,短期内效果较为显著。后因金融危机来袭,中央为保GDP增长,迅速回调政策,未能收到预期的调控效果,市场还以一轮疯狂上涨作为回应。

    “调控是为了建立一个市场稳定的长效机制以及完善市场。所以这次决心大,而且要有长期的准备。”王珏林表示,如果这次调控效果出不来,政府肯定不会放松。

    遏制投机应重视持有环节

    “现在政策能不能持续,能不能保障房地产市场的健康发展,这是比较关键的。”他进一步表示,“实际上现在到了该转型的时候了,从捆绑性的土地财政向持有性的房产税转型。”

    蓝皮书也指出,目前我国的房地产调控方式还不尽成熟,一些政策不但不能起到应有作用,还会造成相反的效果,比如房地产交易环节的税收本来是为了增加成本抑制投机,但由于卖方将其转嫁到房价上,因而成为抬高房价的一大因素。

    针对持有性房产税的征收办法,潘家华建议可先存量征税,以保障增幅的受益。“房地产税是存量和存价的结合,存量是不至于浪费我们的空间,存价是一种收入的再分配,这样才可以保证可持续的房地产调控。”

    持有相同观点的还有中国社科院土地与房地产研究室主任李景国,他表示,为保障房地产健康发展,房地产税费管理机制应该进行改革,“税费管理的重点由交易环节转向持有环节,简化交易环节税费。”

    李景国进一步提出,流转环节税费有利于抑制房地产投资投机需求,但不利于二手房的市场发育；而持有环节的监管对遏制垄断和投机行为更有利。

    倚仗房地产的经济繁荣风险会非常大

    蓝皮书还指出,房地产业作为下一轮中国经济增长的支柱产业是不合适的。将房地产作为支柱产业,由于房地产业产业链长,影响的范围广,因此房地产市场繁荣,经济也随之繁荣,房地产泡沫膨胀也会刺激经济不断上涨。

    正因为如此,当房地产泡沫崩溃时,其繁荣时拉动的产业此时将受到严重的打击,宏观经济也将受到严重的冲击。

    因此,如果宏观经济维系在房地产业基础之上,意味着其中蕴藏着巨大的风险,因为房地产市场是一个极易产生泡沫的市场,且常常不易察觉。

    蓝皮书认为,如今,中国房地产市场已经发展了十几年,房地产价格也已涨到一定高位,如果下一轮经济增长仍然倚仗房地产的繁荣,那么中国的经济一定是建立在风雨飘摇的基础之上。

    ■蓝皮书速读

    ◎港人深圳置业推高楼价

    对于深圳高企的房价,蓝皮书也分析了其原因。记者注意到,与别的城市不同的是,在推动深圳高房价的人群中,还有很大一部分是港澳台居民及外籍人士。

    蓝皮书指出,随着深港一体化步伐的加快,港人内地置业深圳占主流,置业规模总体逐年上升,工作置业为主力,投资置业创新高。

    根据香港规划署发布的《香港居民在内地居住的情况及意向2008年调查报告》显示,在中国内地居住的18岁及以上港人呈快速增长态势,平均每两年增长50%。其中,居住深圳者最多,达31%。港人居住内地人数呈增长态势,计划移居深圳者比例最高。

    虽然2008年受内地楼市调整及购房“限外令”政策影响,港人内地置业规模有所下降,但深圳置业约5500万—5700万套,仍占内地置业总量的36%,远高于在上海、广州的置业水平。

    2009年随着内地楼市回暖,“限外令”政策解禁,港人内地置业规模迅速回升,置业数量约2.23万—2.33万套,投资金额224亿元人民币,较2008年分别增长46%和85%,达历史高点。其中,深圳置业约8300—8500套,占内地置业总量37%。

    蓝皮书指出,随着深港一体化步伐加快,“深港都会圈”逐渐形成,港人北上深圳工作生活已成稳定态势,置业潜力巨大,将助推深圳住房消费总量攀升。

    ◎2010年商品房供应减少

    虽然很多专家一直强调,遏制房价首先要扩大供给,但是,昨日蓝皮书预计,由于2009年完成土地购置面积和当年的开发土地面积均有所减少,这有可能对今后1—2年商品房的供应产生一定的影响。

    蓝皮书认为,2009年完成土地购置面积为3.2亿平方米,是2003年以来的最低,同比增长是1997年以来的最低。2009年开发的土地面积为2.3亿平方米,同比增长为负的19.9%,为1997年以来的最低。这种情况,有可能对今后1—2年商品房的供应产生一定的影响。

    蓝皮书还指出,目前中国房地产市场秩序仍较混乱,亟待整治。一是捂盘惜售、土地闲置现象比较严重,造成供需紧张,使房价高起并快速上涨,引发一些城市市场恐慌开始抢购的现象。二是投资与投机性的需求增多,加剧了市场的供求矛盾。去年下半年随着房价不断上涨,热点城市及热点地区投资需求及投机需求不断增多,加剧了市场的供求紧张,推动了房价的上涨,排挤了部分的自主性需求。

    ◎北京地价今年先扬后抑

    蓝皮书预测,2010年北京房地产市场将平稳发展,地价在平稳中实现先扬后抑态势,保障性住房将加大供应。

    2010年北京土地供应总量将略高于2009年水平。2010年北京具备供应条件的土地不低于6000公顷,其中住宅不低于4500公顷。2010年全年计划供地规模将超过3000公顷,高于2009年供地水平。

    蓝皮书指出,如宏观环境出现变化(如需要压制固定资产投资等),不排除出现控制土地供应规模的可能。北京将继续加大住宅用地供应量,尤其是保障性住房规模将大幅增加。（吕天玲 实习生鄢秀钦）