昨天下午，本报与河北省住宅和房地产业协会主办的“新政下的中国房地
产走势高峰论坛”在石家庄举行，两位国内房地产业内专家——— 国家住建部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮，北京师范大学金融研究中心主任钟伟，就4月中旬国家密集出台的楼市调控新政做了主题发言。

    “对于抑制房价是否是这次楼市新政的目标”这一问题，陈淮说，他理解，这一次的调控目标和任何一次都一样，目标是让大多数老百姓改善住房条件，让所有人都有房子住，让这个市场健康平稳发展，房价只不过是这个大系统中的一个小环节。他表示，新政不只针对房价，也就是说，“去医院看病，不只治发烧，还要治全身。”他说，最终解决中国老百姓的住房问题，3/4靠多盖房子，1/4靠不断提高百姓收入。

    新政打击的是谁？投机者还是普通购房人
    新政除抑制炒房外，其中一些条款还打乱了很多普通人的买房计划。比如“二套房条款”(即贷款购买第二套住房的，首付提到到50%、利率执行基准利率的1.1倍)就导致有些人因为首付提高了几万甚至10万以上，而放弃了购买第二套房、改善住房条件的计划。更有人质疑，真正投机的都是有钱人，根本用
    不着贷款。那么，新政到底打击了谁？是投机者还是普通购房人？
    陈淮表示，新政主要打击的是不良的投资、投机性需求，比如一些以卖而买的需求，在短期内利用价格的异常波动获利的需求，包括我们媒体报道的一些央企“地王”现象，实际也是一种土地投机的需求。针对是否抑制了普通购房人的正常买房需求，陈淮认为，新政确实抑制了一些普通人自住或者改善的需求，但是这是因为这些需求还不充分具备条件———比如说人们可能三至五年后才需要或者才有力量改善，但是为了规避价格上涨的风险，人们不得不提前入市，导致了供求的关系进一步失衡。陈淮说，新政的一部分作用是引导这些本来应该在未来三到五年内释放的需求有序释放。
    而钟伟在发言中表示，新政主要打击的不是富有的投机者，因为新政并没有阻碍完全用自有资金而不去贷款以及不以家庭为单位而用身份证的方式去购房的“富人”；也不是穷人，因为他们主要依靠保障性住房；而是“夹心层”，就是城市里的公务员、普通白领、高校毕业生等等，这部分人是普通购房者的主体。此外，非本地户籍的农民工以及改善型需求的人群也受到了政策的影响，而这些人正是给这个城市提供了强大活力、并且希望在城市安定居住的人。

    这次调控，都有哪些弹药
    在这次新政中，使出了空前的猛药，主要的三项政策已经用了两项：一是土地、二是信贷，第三项税收还没有用到。专家评价了这些“弹药”可能产生的效果。
    第一，新政决定增加18万公顷的土地供应量。陈淮说，这是2009年建设用地的一倍还多，是我国过去五年每年城镇建设用地年平均数的三倍还多。增加土地供给的做法将从供需关系上平抑价格，而且明确传达了促进而不是抑制房地产产业的信号。此外，十号文件明确的一层含义就是把存量房动员到市场中来。
    针对这一点，钟伟认为，土地供应的快速增长是困难的，18万公顷的工地计划执行难度过大，存在整理和出让困难，而且，他质疑，“在市场不好的情况下，这些土地能卖得出去吗？”
    第二，信贷方面，钟伟认为由于这次新政的特点是“严进宽出”，提高了首付比例而没有提高按揭贷款利率。所以，让很多普通购房者“本来努力地跳高一下还可以摸得着房价，但是经过这次调整之后，努力跳高之后也摸不到房价了。”
    第三，在税收方面，钟伟认为，虽然还没有采用这个手段，但是未来两到三年极有可能出台的一项政策不是物业税，而是媒体很少提到的资产利得税。
    因为它简单而易于操作，“我不管你的房子是什么房子，经济适用房也好，房改房也好，商品房也好，只要进入交易环节，在交易环节的买卖价差部分收掉20%，这样征收环节就有了。”如果开征这一税种，再加上未来两到三年通货膨胀的问题可能比较棘手，这两个现象一叠加，未来两到三年房价的波动性可能比较强。

    新政下，中国房地产会有波动吗？
    陈淮认为，近期中国的房地产市场可能会有一定的波动。他强调，这个波动的是“合理、健康的”，是把那些在短期内推动价格异常走势的一些非健康因素剔除出去必不可少的措施。
    而钟伟认为，从短期看，主要从贷款方面抑制投资的新政，如果没有后续的更严厉措施的话，其实际政策效果将逐步失效。钟伟预测，到“十一”前，新房的销售量大概下跌20%到30%，销售价格平稳略有下跌；二手房的交易量大幅度滑坡，有10%到20%的明显松动。但政策继续显效则需支持。
    从长期来看，“我坚持认为未来五到八年，全国的商品房新房、70个大中城市的平均交易价格将在09年上半年的基础上再翻一番，未来70个大中城市的房价基准价不会低于8000。”钟伟说。
    一是因为可能发生的币值不稳定。如果货币化的问题得不到解决，发钱的速度还那么快，每个人都会率先把自己手里的钞票扔掉换成其他的东西。第二是城市化中农村的人口向城市迁徙，房子供小于求。第三就是因为人口的增长。

    老百姓买房，要满足几个条件
    陈淮说，让大多数老百姓买得起房这没有争议，但是达到这个目标需要20到30年的周期才可能实现。
    1999年到2009年，中国的城镇新建了7000万套住房，相当于目前家庭总户数的1/3，这是了不起的成绩。但是另一组数据显示，每年每百户家庭只能有3到4户改善，搬到新房去。陈淮说，“就是不要钱，4套房子也变不成70套，够70%的人住。”
    陈淮说，这次新政一个明显的特点是，要解决“哪三到四户先改善”的问题——— 政策中土地供应明确扩张的情况下，仍然有7成的土地用于4种或5种保障性住房。“这可以让那些住房困难的低端群体优先改善，让那些迫切需要结婚、娶媳妇的年轻人率先改善。“如果只论钱，肯定是最有钱的三四户住新房，而现有的政策希望排在第15、17、19位的人往前排。”“我非常反对把房子当股票炒。”陈淮说，他认为消费者买房子重点考虑四个问题：第一，现在是否真的需要房子；第二，是否真的买得起房子，不是和价格比买得起房子，而是和自己的收入比，是否具备持有不动产的资产累积能力；第三，是否有经受包括贷款利率上涨等风险的承受能力；第四，和其他的投资相比较的话，这是否是一个最有利的投资。
    尤其是利率问题。“如果利息涨一倍，你要还一倍，你能还得起吗？”陈淮建议买房者多考虑这个问题。“即使执行基准利率的1.1倍，这仍然是25年来的最低点，在未来25年或者更长一点，利率会远远高于现在利率的水平。如果今年的通胀率是百分之三到三点几，利率水平至少提高3到4个百分点，比存款利率差不多翻了一番，这个风险承受能力我建议多考虑一点。”

    中国会不会得“日本病”？
    在1985年和1992年的日本，曾经经历了经济高增长后国内资产价格的泡沫经济、增长停滞不前，中国目前的情况惊人地相似，中国也会得日本病吗？
    陈淮说，他的结论是“中国一定会得日本病”。也就是中国的经济增长方式、资源禀赋以及人口构成中，中国在更缓慢、更长期的周期之内，会逐步地走向日本式的归宿——— 我们最终也会有经济增长的停滞不前，也会有国内资产价格的泡沫等问题。但不是说中国一定会延续日本那样的轨迹发展下去，两者有很大的不同。
    第一，日本在1984年人均GDP超过1万美元，到了1992年人均GDP是三四万美元，中国现在刚刚是4000美元，而目前中国的高速经济增长还将持续。
    第二，也就是说日本出现房地产泡沫的时候，日本国内的农村人口向城市人口的流动基本上停止了，城市化已经完成，而现在中国的人口大迁徙刚刚走完了1/3。
    第三，人口老龄化。中国现在的国民平均年龄是30、32岁，当时日本的平均年龄超过40岁，所以中国现在的居民还愿意买股票、买基金。
    另外，当时日本的基准利率是零利率，现在中国不是零利率，中国的人民币利率水平相对是比较正常，虽然我们人民币开始温和升值，但是很难想象，到2012年人民币汇率兑美元会升到1∶3吗？所以把日本1985年到1992年的情况，和中国2005年到2012年的情况不能完全等同。