成交量下降  但楼价不降反升
    “现在政策挺厉害啊，我看人们都不怎么买房了。”4月27日上午10时，卓达书香园三期售楼处，50多岁的大姐跟售楼员闲谈时这样说。
    在记者走访的位于石家庄市区东南、正东和西南三个方向的5座楼盘中，发现购房者在房产调控新政下普遍持观望态度，成交量普遍下滑。不过与之形成鲜明对应的是，这些楼盘坚持不降价，有的还“顶风作案”，不降反升。
    在中山路与谈固西街交口的领秀城，售楼小姐接待记者时手拿一叠表格。她说，这是最近刚刚开盘的房源。根据目测估算，这些房源约200套，都是90平方米左右的两居室，其中有十来套被横线勾去，据称是已经卖出的房源。
    这个迹象显示，这个楼盘的成交量并不乐观。不仅如此，记者走访的其他售楼处都也都显得车马冷落，大多数售楼员承认，最近观望的客户变多了。
    有趣的是，房价依然高高在上，俯视众生。以领秀城为例，均价非但不低——— 5800元/平方米，而且就在4月中旬的调控政策出台后，还涨过200元-300元/平方米。
    “这很容易理解，如果楼价下降，人们还要观望，如果升，人们就不观望了。不都是买涨不买跌吗？”石家庄一位房地产记者说。

    开发商不差钱 观望压力暂压不垮楼价
    无论从大众心理还是营销技巧上，这都解释得通。不过，一位不愿透露姓名的业内人士的分析更一针见血：楼盘不降价，是因为“现在开发商不缺钱”。“(成交量下跌带来的)压力有，但是不太大，扛到秋天估计没问题。”
    他说，开发商手里不缺钱的原因有二，第一，去年金融危机下全国执行的宽松货币政策，促使银行向房地产业放贷很多，据他所知，“有的开发商可能只缺5000万，但先贷1亿”；第二，目前石市范围内，一期开售的楼盘较少，很多在售楼盘都已经售完一期甚至二期，不但不缺楼盘建设所需的滚动资金，“说白了可能卖的是利润，价高点儿低点儿都不着急”，所以资金压力普遍小。“现在压力最大的是打算开卖一期的楼盘，不过那样的不多。”他认为，大多数楼盘扛到秋天估计没问题。

    外地大鳄高调进“庄” 调控与否都有万元楼王
    大多数人认为，外地房产大鳄高调进“庄”也哄高了石市房价。
    4月28日，槐安路和中华南大街交口附近的恒大城。为首的两座高楼已经盖到20层以上，硕大的“恒大城”三字挂在楼的外立面上，每个字有三层楼高，显得崇高无比。
    同样崇高无比的还有这里的均价——— 本月18日开盘时，恒大城起价7800元/平方米。现在，这样的房源已经售罄，目前的均价是8500元/平方米。还有每平方米近万元的“楼王”——— 四室一厅，一套150万元左右。
    在恒大城金碧辉煌、神似宫殿的售楼大厅里，谈降价貌似是不合时宜的。当记者以购楼者身份问到“现在国家在调控房地产，有没有人像我这样等着降价”的时候，20多岁的售楼先生的回答非常迅速：“我们这里的顾客没有等着降价的。”
    这座楼盘的成交量惊人。开盘时正当政策调控的风口浪尖，但开盘当天即售出4座楼中的一座以上。到28日，售楼人员的对外口径是“开盘时近1000套，现在还剩100套左右。”
    恒大城的开发商恒大地产集团来自广州，是一家在全国24个主要城市都有成功业绩的房地产企业。进入石家庄后，“精装修、高绿化、高质量”的前期造势相当成功，很多人认为，购买这座楼盘稳赚不赔。这种高人气造成了抢盘，当然，其中不乏投资者。

     石市受调控影响不大？ “调控针对一线城市”？
     “很多开发商都进入石家庄了，卖得都不错。万科，我们，万达，等等。楼盘好，价格当然高些。”同东家一样，恒大城的售楼先生也是一位外地精英，分不清谈固南大街在桥西还是桥东。
    不过这不妨碍他们在石家庄的房地产市场分得一杯鲜美的羹汤。大多数外地大鳄、包括本地开发者认为，国家的房地产调控政策只与一线城市有关，石家庄受影响不大。这也是外地大鳄底气十足的原因之一。
    恒大城的“牛气”已经明显烘高了这一带房子的“人气”。
    在中华大街和槐安路交口的一家“窗口中介”，一位大姐告诉记者，去年底，广平小区挂出来的价格大约是5000元/平方米，而现在附近已经找不到这个价位的房子了。“都等着拆迁呢，听说有开发商看上了。”不过她说，据说不是恒大城的开发商。
    当记者表示有意愿要购买一套附近的两居室时，她说，她这里只有一户符合条件，在离恒大城一站地的位置，均价5300元/平方米，1989年的房子，没有天然气。

    ■观点：拐点与否看下一步政策
    “现在都在讨论楼市拐点。其实拐不拐，还要看下一步政策。”上述不愿透露姓名的业内人士分析说。
    他说，目前看来，4月中旬出台的调控政策，真正有力度的是针对投资人群的条款包括遏制异地购房和第三套房贷暂停贷款的政策。
    不过，他说，这里面有两个关键问题：第一，政策的执行力够不够，各级政府能不能有效监管开发商的市场行为；第二，仅从金融贷款领域遏制还不是根源，“很多炒房者是用不着贷款的。”
    记者在走访中也发现，在“暂停第三套房贷”的执行上存在问题。一家楼盘表示，购买第三套房也可以贷款，可以像购买第二套房一样的政策执行，即首付50%，贷款利率为基准利率的1.1倍。而另一家楼盘表示，如果是第三套房的贷款，可以跟某家银行“商量商量”。
    而一组数据能够说明炒房客是否真正需要贷款。根据2009年前10个月的统计数据，全国商品房销售额高达3.1529万亿元，其中个人住房按揭贷款仅为6163亿元，仅占住房消费总额的19%。二手房的销售约为1.7万亿元，其中个贷1700亿元，仅为总量的10%。这意味着按揭贷款虽然是支撑了住房消费的重要条件，但更多的购房消费是购房人自有资金支持的。“真正有效的手段是针对投资人群的。”这位人士说，只要记住这一点，就可以有效压缩房地产的泡沫。