三

    记者：近期以来，中央及有关部委为遏制房价的过快增长，加大了宏观调控力度。最主要的体现就是前不久国务院召开的常务会议和国务院办公厅近日下发的《通知》。要落实这些政策措施，肯定有大量细致的工作要做。那么，当务之急是什么呢？

    冯俊：从国务院常务会议精神和《通知》来看，防止房价过快上涨的主要手段体现在两方面，即在改善有效供给的同时抑制投资投机性需求。其中，要抓住4个关键环节。第一，继续推进保障性安居工程建设。长期以来，党中央、国务院十分关心低收入困难家庭的住房问题。2007年，国务院下发文件部署解决城镇低收入家庭的住房困难。2008年以来，中央将保障性安居工程纳入应对国际金融危机的重大举措，加大了资金和政策支持力度，保障性住房建设取得积极进展。今年，将继续大规模推进保障性安居工程建设，新建、改扩建(购置)各类保障性住房套(户)数比2009年增加1/3；同时，全面推进城市和国有工矿棚户区改造工程。第二，增加商品住房有效供给。我国人多地少，家家户户都住大房子是不可行的，住房建设和消费必须走集约化的道路，多供应中小户型、节能省地环保型的住房。同时，规范发展住房二级市场，盘活住房租赁市场。第三，严格执行二套房信贷政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。投资投机需求之所以旺盛，一方面是因为房价不断上涨而形成的获利空间大，另一方面是因为住房持有环节成本过低。应严格实施差别化住房税收政策，加快完善持有环节税收政策，压缩投资投机者的获利空间，促进居民形成合理、节约的住房消费观念。第四，加强风险防范和市场监管，继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度，加大对捂盘惜售、违规销售、哄抬房价等行为的监督和查处力度。

    记者：抑制房价过快上涨，看来必须多管齐下。一方面，政府要切实履行好市场监管者的职能，前瞻性地采取有效措施，防止房价过快上涨带来的金融风险；另一方面，还必须按照经济规律，充分发挥市场机制的作用。

    何德旭：从信贷政策和措施来看，有关部门已经对房地产开发商土地购买的首付比例进行了调整，商业银行对居民第二套住房的首付比例和贷款利率也在收紧。银监会发布实施了《固定资产贷款管理暂行办法》等措施，要求贷款人加强对贷款的审核和管理，以确保信贷资金有效进入实体经济。在这个过程中，商业银行加强贷款的审慎管理是至关重要的。尤其是商业银行，要将合规性作为房地产贷款的先决条件，严禁向项目自有资本金不实和资本金不足的房地产开发企业发放贷款，并对个人贷款建立有效的全流程管理机制，从完善制度入手防范房地产信贷风险。

    记者：由于收入差别的存在，客观上人们对住房的需求也存在差异，在政策制定过程中应充分考虑这一点。当前，亟须做好的一件事情，就是加大廉租房建设力度，保障廉租房供应，同时各地政府应切实整顿房屋租赁市场，使租赁市场成为调节住房价格的有效手段。

    周天勇：出于中国人的传统心理，大部分城市居民还是希望拥有自己的住宅。在农村人口大量向城市转移阶段，租住的比例可能高一些，但是随着收入的提高和城市化的推进，购买住宅居住的比例似乎应当是越来越高。不过，从目前这样高的房价看，租房住要比买房住合算。只要根据房贷按揭利率、购房成本和当前房租进行一下简单的计算，就会明白这个道理。许多人之所以要买房，主要还是看中了住房的保值增值功能，这就是人们常说的预期作用。因此，只要政府在通过宏观调控降低人们这种预期的同时，以优惠政策鼓励大学毕业生等新进入的居民以租为主，这就会从需求方面缓解房价过快上涨的压力。

    记者：除此以外，借鉴国际经验，在调控房价的过快上涨中，我们是否可以加大税收杠杆的调节力度，从而使房价预期重回理性？

    黄泰岩：可以说，形成以物业税为主体的较为完善的税收体系，是抑制房价过快上涨的根本性措施。当然，在我国目前住房供不应求的情况下，抑制房价过快上涨的税收政策有将税费转移到购房者身上的可能，成为暂时推动房价上涨的因素，而从长期看，即使存在税收成本转嫁的可能性，但针对住房的税收必然对消费者的购房行为产生影响，从而迫使开发商做出供给调整，而不让问题发展到积重难返的地步。一旦建立起了较为完善的房地产税收体系，政府手中就会形成调控房地产市场和房价的多种政策工具，从而可以针对不同问题选择不同的税收组合。这样，政府就可以借助税收的杠杆效应对房地产市场进行有效调节。当房地产市场过热时，就适当提高税率；当房地产市场过冷时，适当降低税率，使房价始终保持在一个合理水平上。

    记者：上述分析，使我们清醒地认识到：促进房地产市场平稳健康发展是一个复杂的系统工程，它要以社会经济持续快速发展、住房供给不断扩大为基础；要以科学引导与稳定人们的心理预期，使住宅的开发、投资与消费回归理性为条件；更要以各级政府、职能部门从广大人民的根本利益出发，综合运用经济的、法律的和必要的行政手段进行有力、有节、高效的宏观调控为保障。我们坚信，随着中央一系列政策措施日益落实到位，全体人民居有其所的愿望将逐步得以实现。

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