2009年第四季度以来，各地区、各有关部门认真落实中央关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施，取得了积极成效。为此，本刊记者约请住房和城乡建设部研究室主任冯俊、中共中央党校研究室副主任周天勇、中国社会科学院数量经济与技术经济研究所副所长何德旭、中国人民大学经济体制改革与发展研究院副院长黄泰岩，进行了比较深入的对话。

    一

    记者：自2009年下半年以来，中央相继采取措施加大房地产市场调控力度。12月14日，国务院召开常务会议专门研究促进房地产市场平稳健康发展的政策措施，近日国务院办公厅又下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，这对于进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳发展产生了积极影响。就这个问题想听听各位专家学者的意见。

    冯俊：近日不少城市的房价上涨势头放缓，说明中央的调控措施开始见效。我们知道，住房是一种特殊商品，它既是人们赖以生活的必需品，又具有投资品的属性。从必需品角度看，住房直接关系到人民群众的日常生活。因此，防止房价过快上涨，保持房地产市场平稳健康发展，有利于满足居民住房消费需求，有利于推动经济平稳较快发展，有利于促进社会和谐与稳定，是政府取信于民的必然要求。我想，这是我们理解党和国家有关住房政策的一个重要基础。只有从这个基础出发，我们才能把握好调控的力度和节奏，既发挥市场机制的基础性作用，又使政府切实承担起保障人民群众基本住房的公共职责。

    记者：需求是推动房价迅速上涨的主导性因素。特别是近年来，商品住房又成为一些家庭持有资产的重要形式，从而使住房的投资性需求迅速膨胀。当需求大大超过供给时，房价上涨就成为不可避免的事情。

    冯俊：导致房价过快上涨的需求因素始终发挥着主导作用，其中包括一定比例的投资投机性需求，但我们也要高度重视供给因素。从供给角度分析，近年来经济适用房等保障性住房虽在增加，但相对于需求来讲还是较少。大部分居民的住房消费需求需要依靠市场满足。而商品房的开发要受土地资源、环境容量、基础设施承载能力以及产业发展水平等因素的制约。总体上看，受供求关系以及土地等因素影响，未来一定时期内城镇房价上涨的压力依然很大。

    周天勇：住宅是一种资源性产品，是附着在土地上的建筑物。因此，土地的供给就成为刚性约束。自上世纪90年代起，我国城镇人口增长的速度不断加快，而城镇建成区的面积有限，这就形成了城镇住宅用地的缺口。若按2∶1的容积率计算，2009年城镇住宅用地的缺口大约在1550万亩左右，再加上可观的别墅用地等因素，城市化进程与住宅用地之间的缺口就会更大。从宏观层面看，两者间缺口越大，房价上涨的动力就越强。

    记者：本来土地的供给就存在着缺口，再加上一些开发商在拿到地后并不马上开发，而是囤积居奇、待价而沽。更有甚者，则玩弄土地“空手道”。这些人名义上是开发商，其实是投机商，他们利用各种便利拿到土地，哄抬地价，然后转手倒卖。这就更加剧了供求之间的矛盾，成为推高房价的一个重要因素。

    周天勇：针对开发商的囤地行为，国务院曾制定闲置土地处理办法，规定对于超过合同约定动工开发日期一年未动工开发的，可征收土地出让金20%以下的土地闲置费；闲置两年以上不开发的土地，政府可无偿收回开发商的土地使用权。但是由于种种复杂因素，有关政策并未完全落实到位。在一些地方，一些人利用对住房建设用地的相对垄断，把握土地开发的节奏和时点，从而谋求最大利益。很明显，开发商因囤地而得到的巨额收入都要转移到房价之中。这样一来，房价怎能不高呢？

    记者：商品房供给除了土地约束外，还需要信贷的支撑。不论是建房还是买房，资金量都是很大的，如果人们可以以较低的成本贷到款，那么住房开发与购买的欲望就会被成倍地激发出来。2009年房价的持续高涨，这是不是一个不可忽视的因素？

    何德旭：货币因素可以看作是导致2009年房价快速上涨的短期因素。2009年，我国货币供给大幅增长，加之外部资金即“热钱”的流入，我国市场流动性很高，资金供给非常充裕。这些资金无非有三个去向：商品市场、证券市场和房地产市场。而我国商品市场一直处于相对稳定状态，价格没有出现大的变化。在这种情况下，过多的流动性必然大规模流向证券市场和房地产市场，因而成为短期内影响股价和房价走势的重要因素。从这个角度看，如果市场流动性增长过快，就会成为当前抑制房价上涨的障碍，需要引起高度重视。

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