我国房地产结构矛盾或可“分类管理”解决

    近十年来我国房价都保持在增长水平，由于房价居高不下，多数中低收入群体购买力得不到释放。业内人士认为，要恢复房地产价格的理性，必须从结构上解决问题，即对房地产业进行分类管理，构建多层次城市住房体系，走出一条有中国特色的科学发展道路。

    房地产结构矛盾突出价格上涨压力存在

    记者从山西省房地产协会了解到，2003年我国房地产业进入宏观调控时期，宏观调控的背景有两个因素，就是投资增长过速、房价增长过快。但是从2003年到2008年六年期间，我国房价不仅没有降低，而且逐年增长。

    山西省房地产协会会长袁纶华认为，我国城市住房模式中，经济适用住房的比例约为20%，廉租住房10%，50%的人买普通商品房。近年来我国房地产开发力度较大，但是中高档住房商业销售比重幅度比较高，经济适用房和小户型商品房比重小，加之房价因素，绝大部分中低收入群体的购房需求得不到满足。

    袁纶华说 ，山西省政府今年出台政策要求，各地市用于保证保障性经济适用房的比例不低于20%，但目前除太原市土地规划符合要求外，其他地市都没达到要求。此外，按照我国现行政策，20%人群可以购买经济适用房，10%为廉租房，剩余70%都被挤到了“高价房”。

    优化结构分类管理

    目前，我国房地产业出现了中高档住房比例过大，普通住房、经济适用房、廉价房比例过低的结构性的矛盾，这种矛盾表现在供应、消费、投资、成本等各个环节。专家建议，改变这种现状，引导房地产业健康发展，必须优化结构，分类管理。

    第一，要改善房地产的供应类型，有效缩小脱离普通百姓的中高档商品房供应量，增大满足70%以上房地产消费者的中低档住房供应量。

    山西省商务学院教授容和平认为，所谓优化结 构 ， 要从廉价房 、经济适用房 、普通住房、中档、高档五个台阶来分析，不能笼统地谈房价是高是低，应该说是哪一种类型的房价是高是低。比如公益性质的廉租房应该平价、低价，经济适用房应该低价，高档住房实行市场价格。

    山西财经大学公共管理学院教务处处长马培生认为，政府应调整供应结构，多增加一些经济适用房指标，增加经济适用房土地的供应量。山西省委政策研究室工业处副处长李月忠说，实现扩内需保增长、降房价的双重目标，主要应该增加保障性住房的供给，特别是廉租房。

    山西省政协副主席边鸣涛说，必须坚持以中小户型住房为住，限制对别墅豪华类土地供应，对高档的商品房和普通住房之间实行差距利率，建设政府持有产权、业务化管理的廉租房。

    第二，降低房地产业的成本结构，关键要加快财政、税收、土地等体制改革。袁纶华认为，目前土地出让金是一个成本大块，各种税费100多项，加起来也是个大块，体制不改革造成房地产业的高额成本，最终转嫁到了消费者头上。

    浙江绿城物业管理有限公司武汉分公司鞠宗霖副总经理说，合理的定位是很重要的，政府在土地出让的时候，应该定位不同类型房屋用地价格。对廉租房、商品房用地进行分类定价，才能起到稳定市场的作用。

    构建具有中国特色的多层次住房体系

    房地产是面对不同需求的一个多层次的市场，由于需求的多样化、多层次，造成房地产的建设体系也应该是多层次的。专家认为，我国房地产业，有必要也有可能走出一条有中国特色的发展科学发展道路。

    山西省政协经济委员会主任刘道友说，我国目前还处于初级发展阶段，经济实力和个人收入与发达国家相比要差10到30倍，由于贫富差别显著，20%的高收入人群占有80%的财产，80%的人群还在温饱线上。这要求中国房地产业面临不同需求的多层次的市场，要构建多层次的住房体系，即做到商品性住房和保障性住房两手抓，两手都要硬。

    刘道友说，房地产业的可持续发展是一个系统工程，当前最重要是两个方面。一是政府如何科学制定政策和规划，克服政府部门环节利用权力搞腐败的问题，尤其是在保障性住房建设上，同时要加大力度，保证土地的划拨和配套费用及时到位。二是提高房地产商业诚信度，减少房地产负面影响，改变陈旧的开发模式、营销模式、盈利模式和社会服务模式等。

    袁纶华说，中国可以学习新加坡 ，后者从60年代后期起，就用经济适用住房的办法解决了90%的住房 ， 只有10%的人住的是商品房，即钱多的人买大房子，钱少的人买小房子。

    “新加坡经过了40年的努力才达到现在的水平，假如我们从现在开始做，到2050年中国实现工业现代化时，也完全可以把我们的城市建设成像新加坡那样的花园城市，实现人人住房有保障。”袁纶华说。