房地产业上市公司法律风险位居第三

法律风险集中在信息披露违规和土地纠纷

□　张红兵 余瀛波

《房地产业上市公司2016年法律风险指数报告》(以下简称《报告》)披露：去年房地产业法律风险指数仍然偏高，在全部46个证监会大类行业中排名第3位(风险由高到低)。法律风险集中在信息披露违规和土地纠纷。

11月12日，法制日报社和中国政法大学企业法务管理研究中心联合发布了上述《报告》。

高管被追责案例增多

《报告》显示，2016年，房地产业各分指标较2015年有9项指标风险评分下降，5项指标风险评分上升。对整体风险指数下降的贡献率较大的指标包括：违规次数、业务结构、员工素质、涉案资产、诉讼次数、大股东持股比例和受限资产。

其中在违规责任方面，与上年相比，违规次数有所下降，强监管政策下上市公司内控加强;但另一方面，高管责任次数增加，高管法律意识有待加强。

根据上市公司披露的年报内容，2016年的125家房地产业上市公司中，有10家公司出现了违规情形，有19次违规记录。与此相比，2015年的133家房地产业上市公司中，有10家公司出现了违规情形，有35次违规记录。即2016年较2015年违规次数减少了16次，降幅达到45.7%。

《报告》测评指出，该指标的大幅降低会对房地产业的整体风险指数下降造成显著影响。近几年证监会“依法、从严、全面”加强监管，监管对象从上市公司扩展到资本市场其他交易主体，在强监管的背景下，上市公司更加注重内部控制，违规次数有所减少。

值得注意的是，虽然公司违规大幅减少，但房地产业的高管责任次数却较上年有所上升，从56人次上升到70人次。其中仅ST亚太一家就出现了28人次高管责任问题，在一起信息披露违法案中，证监会对23名责任人进行警告并对其中17人处以3万元至30万元不等的罚款。

对此，《报告》指出，高管大量被处罚会影响公司运营管理，也会降低股民的信赖感。上市公司应该对高管加强法制教育，督促高管遵守法律法规和市场规范。

诉讼次数涉案资产增加

2016年房地产行业经济状况向好，投资快速增长，商品房销售额增长34.8%。受益于行业销售大幅增长，2016年房产企业营业收入达到1.48万亿元，同比增长30.4%;净资产达到1.39万亿元，同比增长21.9%。《报告》分析认为，营业收入和净资产增幅远超诉讼次数和涉案资产增幅，致诉讼指标比值评分有所下降。

但《报告》同时也指出，从绝对数量来看，诉讼次数和规模仍有较大增长。根据房地产业年报数据，2015年参与测评的133家房产上市公司出现了104次诉讼，涉案金额约为54.6亿元人民币;与此相比，2016年参与测评的125家房产上市公司出现了120次诉讼，涉案金额达到80.3亿元。据此，《报告》认为，外部风险控制仍需加强。

“宝万之争”暴露并购风险

大股东持股比例是公司股权结构的一个重要内容，大股东持股比例的大小决定着公司的稳定性，是对上市公司法律风险造成影响的一个重要因素。《报告》指出，2016年随着市场大幅下跌，大股东增持动作频繁，绿地控股、华夏幸福、北京城建等公司大股东纷纷增持。与2015年相比，房地产业大股东持股比例均值从37.4%上升到39.37%，致风险评分下降了0.088。

但风险评分下降并不意味着就可以高枕无忧。《报告》特别强调，“宝万之争”作为2016年房地产业的重头大戏，也彰显出上市公司需合理设置股权结构，以防范恶意并购风险的重要性。

在这场轰动一时的“宝万之争”期间，宝能系频频举牌收购万科股份，共投入435.1亿元买入万科股票26.81亿股，意在成为万科第一大股东，夺取控制权。

《报告》指出，“宝万之争”暴露出我国上市公司股权结构中的一些问题。万科作为全球领先的房地产企业，长期股权分散、股价偏低，这就存在着成为被并购对象的“隐患”。

信息披露违规事件高发

《报告》还分析了房地产业违规及诉讼的特点。在违规特点方面，据统计，2016年房地产业共出现112次违规记录。其中出现频率最高的违规类型是信息披露、违法违规交易、内部控制、关联交易、股权变动、会计处理等。

《报告》称，信息披露违规是上市公司最常出现的违规类型，2016年房地产行业因为信息披露不规范而被问询、受到监管关注、通报批评或处罚达到49次，信息披露违规内容涉及上市公司资产变动、财务处理、管理层变动、财务报告、战略转型等方面，其中最常出现的是证监会对定期财务报告的问询，如年报、季度报告。

除此之外，《报告》指出，土地闲置、未取得土地或海域使用权的违规建设、拖欠工程款的违约责任等是房地产行业特有的违规情形，开发商应引起注意。

土地纠纷涉案金额最高

为详细分析房地产业的诉讼特点，测评组对2016年房地产业披露的诉讼进行了分类统计。统计显示，2016年，房地产业主要诉讼案件类型有建设工程纠纷、证券欺诈、土地纠纷、投资纠纷、股权变动、借款纠纷、商品房买卖纠纷等，根据房地产业的生产流程可以分为3个时期：规划期、建设期和销售期。

其中，在规划期阶段，主要诉讼案件类型有投资纠纷、土地纠纷、动迁安置等。《报告》统计发现，土地纠纷是房地产业最重要的诉讼类型之一，诉讼次数有10次，在所有类型中排名第三。尤其值得注意的是，其涉案金额达27.7亿元，是所有类型中涉案金额最高的，且远高于其他类型。

在建设期阶段，主要诉讼案件类型是建设工程纠纷。《报告》指出，建设工程纠纷是房地产业所有诉讼类型中出现次数最多的案件类型，达到16次，涉诉金额9.23亿元，在所有类型中排名第三。建设工程纠纷包括建设工勘察合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、工程款纠纷等情形。

在销售期阶段，主要诉讼案件类型有商品房买卖纠纷、商品房租赁纠纷、物业纠纷、广告宣传等。《报告》称，商品房买卖和租赁是房地产业发生最频繁的业务类型，也是盈利的关键点。这类诉讼体现了诉讼次数较多但金额较小的特点。

《报告》特别提醒，虚假广告宣传可能为公司带来诉讼风险，且这类诉讼会极大冲击公司形象，而房地产销售极易受到品牌效应影响，因此房地产企业宣传推广时应符合实际、建立良好品牌口碑。

此外，《报告》还披露，房地产业诉讼主要涉及的案件类型还包括证券欺诈、借款担保纠纷、股权变动、劳动合同纠纷等。其中，证券欺诈案发生频次高，2016年出现11起，涉案金额4799万元;借款担保诉讼案件在2016年发生了13起，涉及金额5.32亿元。