没有暴涨暴跌的危机样本

　　“他们(开发商)多数属于外行，也没打算永续经营，多数因为有关系而进入房地产业掘金。缺乏战略素质，仅凭老板的感觉、豪情、盲从而做经营，大规模借高利贷、盲目性拿地扩张。政府拆旧太急，土地管理太乱，民间借贷太疯，三病叠加。”

　　“邯郸楼市危机”，很多人第一时间会联想到“房价崩盘”。但事实上，在危机前邯郸房价并没有经历类似鄂尔多斯、温州的暴涨，现在房价也没有暴跌。于是采访中，一个问题始终萦绕在记者耳边，究竟是谁导演了邯郸融资危机?

　　三年前，沃尔玛落户邯郸最繁华的康德商圈，成为邯郸新地标建筑。在其周围，近年也鳞次栉比矗立起不少新楼盘，加上从各县汇集而来的人流，以及从北京等大城市回流的资金流，这些都刺激着邯郸开发商的扩张野心。

　　“村里人要进城，城镇化的趋势不可逆转，这也是我多年坚持投资房产的重要原因。”在邯郸拥有多套房产的刘先生告诉记者，在他看来，尽管外界认为三四线城市存在泡沫，但这相对于城镇化的大趋势简直不足挂齿。

　　大学毕业后，刘先生不甘心做一名普通教师，于是创办了自己的民营培训学校，经过多年的打拼积累，手里也渐渐积累了不少财产，目前他还手持四五套房产。他看好邯郸房产的理由是，城镇化加速带来新市民的必需品。

　　据记者了解，在邯郸，类似刘先生拥有多套住宅的并非少数，很多本地人都不缺房。“除了买房，你还能想到其他更好投资方式?”只要有钱，还是买套房子比较值，这反映了部分邯郸当地市民的真实想法。

　　尽管中央一直在加快“城镇化”进程，地方政府也提出“三年大变样”的宏伟蓝图，但残酷的现实是，在当地居民整体并不缺房的情况下，存量人口也面临着流失的危险。

　　通过对比邯郸市2008年到2013年“小学在校生人数”变化，民间地产研究者刘晓博得出结论——邯郸人口竞争力最差，过去3年小学生人数下降了6.4%，是河北人口流失最快的地区，而2013年当地房地产就已经进入调整期。

　　数据显示，邯郸市2013年主城区回迁房开工10470套、竣工15351套，在售和预售的商品房项目共约3480万平方米。去年同期，邯郸商品房年售总面积为355.8万平方米，约为在售和预售商品房项目的十分之一。2013年邯郸市商品房销售面积下降17.6%，其中住宅下降21.8%，商品房待售面积增长了17%。

　　“他们多数属于外行，也没打算永续经营，多数因为有关系而进入房地产业掘金。缺乏战略素质，仅凭老板的感觉、豪情、盲从而做经营，大规模借高利贷、盲目性拿地扩张。”谈及邯郸楼市危机，杨红旭表示，在市场降温、银行信贷收紧、三四线城市楼盘严重供大于求，自然被撞得鼻青脸肿，狼狈不堪。

　　去年，杨红旭曾到邯郸讲过一次课，印象深刻的是大拆大建，高层林立，居然部分楼盘容积率高达5左右，超过京沪。“政府拆旧太急，土地管理太乱，民间借贷太疯，三病叠加。”

　　高和资本董事长苏鑫(微博)也持相似观点，他认为城市人口外流对住房需求减少，尤其减少了住房租赁性需求，缺乏人流和资金流支持的房地产，房地产开发量严重过剩以及外来人口大批流失，是造成楼市低迷的主因。

　　不过，对于外界所说的“邯郸楼市过剩”一说，当地一位金融人士则持不同意见。“不能仅凭几个数字来判断邯郸楼市的过剩，现在邯郸市吸引了大量来自周边县的购房者，有些楼盘一半都是周边县市的业主。”他说。

　　在接受记者采访时，美的地产邯郸公司总经理王全辉也表示，邯郸房地产市场的基本面没有改变，千万级的地区人口规模、低城市化率、大量的改善性需求和强劲的购买力是邯郸房地产持续发展的基础。

　　熟人间“信用体系”的创伤与修复

　　在经历这场灾难式的民间融资危机后，邯郸人建立在熟人间的“信用体系”也遭受了一定程度的创伤。如果说灾难带来的物质损失可以弥补，但带来的心理阴影却在短时间内难以“修复”

　　地处中原腹地的赵都邯郸，拥有三千年的建城史，当地“酒文化”至今仍十分盛行。很多生意都在酒桌上酒酣耳热后敲定的，只消一顿饭后，就可从“素不相识”变为“称兄道弟”。这一点与鄂尔多斯民间借贷的“熟人模式”十分类似。

　　邯郸人骨子里对“信任”的膜拜和对背叛情义的孤立，正是现代金融契约精神的根基。不过，这种对熟人盲目的信任，有时候也会带来对某一事务的轻信与盲从，这一心理也往往会被别有用心的人加以利用。

　　在经历这场灾难式的民间融资危机后，邯郸人建立在熟人间的“信用体系”也遭受了一定程度的创伤。如果说灾难带来的物质损失可以弥补，那么带来的心理阴影却在短时间内难以“修复”。

　　接连很多天，只要有空，家在附近的赵红就会带着几岁的女儿，到位于人民路与陵西大街十字路口西南的华煌沁城售楼处，看看有没有最新的通知。年初，她拿出20万以月息2分的利息融给这家房企，后者也陷进邯郸民间融资漩涡。

　　据华煌公司总经理刘炳钢介绍，该公司涉及集资群众864人，总金额1.62亿元，截至9月16日，已换签协议395户，占总人数的45.7%，其中按方案一换签协议的约占70%，其余30%的群众换签质押或购房协议。

　　根据华煌公司方案一换签协议，选择返还本金方案的客户，自2014年10月1日起不再付息，而赵红的本金和部分利息只能分批返还，最快一笔30%要等到2015年5月30日才能到账。

　　“以后再也不相信任何人的高息承诺了，现在只想早点拿回本金。”在邯郸房企老板频频“跑路”的氛围中，尽管该公司董事长出面承诺“绝不跑路、尽心竭力”，但赵红依然担心血本无归的最坏结果。

　　相比金世纪、卓峰等房企老板“跑路”的债权人，延缓半年就能拿到本金的赵红算是比较幸运的。不过，政府已经开始向风险较大的十多家企业派驻工作组，敦促他们尽快与债权人达成换签协议，防止事态进一步扩大。

　　10月以来，邯郸市政府多次召开房地产项目的银企对接会，副市长孟广军要求金融机构要对房地产企业要加强贷款支持，做到到期续贷不抽贷，全面落实央行救市政策，并透露将尽快出台支持房地产发展政策。

　　“作为中部地区一个普通的地级市，邯郸的房地产市场与高利贷乱象，颇有研究价值与典型意义。”杨红旭认为，当前邯郸楼市危机，尽管不会演变为温州和鄂尔多斯式的惨剧，但必定需要一段时间的“疗伤”。

　　在业内人士看来，“邯郸楼市危机”，与温州和鄂尔多斯的表象不同。近几年邯郸房价涨幅不大，去年邯郸房价只比一年前上涨5%左右，而一线城市房价比一年之前上涨了三成左右。而且当地投资投机性需求，也远弱于高潮时的温州和鄂尔多斯。因此，邯郸楼市危机，并非房价泡沫危机。

　　“全国房地产松开限购的政策已经开始，不出数月新一轮救市潮即将开始。现在各大媒体铺天盖地报道邯郸危机，但愿现在已然是最差的结果了，希望我投资的两家企业能完整兑现合约，并渡过风险。”上述一位债权人期待。

　　谁导演了邯郸融资危局?谁是最终的受害者?除了暗中流淌的百亿资金，更多的是债权人的无尽担忧和悔恨泪水。如同两年前发生在鄂尔多斯等地的悲剧一样，这场由部分房企资金链断裂引发的融资危机，不仅给当地经济带来重创，也让根植于古城文化的信用体系轰然坍塌。