万达广场设计图(万达影院、酒店、百货均依托万达广场)

    万达商业地产股份有限公司是中国商业地产行业的龙头企业，已在全国开业49座万达广场，持有物业面积903万平方米，计划到2015年开业120座万达广场，持有物业面积2400万平方米，成为全球排名第一的不动产企业。

    2008年，万达逆市抄底土地市场。王健林拿着万达规划院做的PPT，向地方政府做推介。在PPT的结尾，写着，“一座万达广场可以带来上万人的就业，超亿元的税收，引领消费时尚，城市新中心。”

    5年过去，一个最大的变化是，万达变得越来越强势，每年都要拒绝很多地方的开发邀请，同时每年要开业18个以上的万达广场。

    在万达规划院院长赖建燕看来，地方政府需要万达这样的产品。“商业竞争总是很残酷，不合时宜的业态总会被无情淘汰。但城市综合体是大势所趋，至少10年内不会过时。”他说。

    仲量联行研究部主管覃晓梅也观察到，城市综合体到了三四线城市后，立刻成为地标型建筑。很多城市没有甲级写字楼，也没有五星级酒店，而包含这两者的城市综合体，既是当地的形象建筑，也是政府将土地价值最大化的手段。万达迎合了中国城市在特殊发展阶段的特殊需求。

    某独立第三方咨询机构曾就万达模式进行过调研。一位不愿透露姓名的负责人认为，从短期来看，万达模式解决了开发商的现金问题，但从中长期来看，其产品还有许多可以提升和改进的地方，“商业是动态的过程，很难用单一的标准评判其成功和失败。”

    产业链变长

    今年7月，万达集团旗下的万千百货更名为万达百货。

    王健林在2007年5月成立万千百货，一个重要原因就是不愿受制于人。然而，作为配套业态的万千百货，这几年一直不愠不火。“2011年，万千百货新开14家店，新增营业面积41.9万平方米。40家店年收入69亿元，亏损额相比计划指标大幅减少，超额完成年度减亏目标。”王健林在2012年万达集团年会上透露的数据表明，目前万千百货的目标是“减亏”，也就是说，它还处于亏损状态。

    在城市综合体中，一个重要的业态是酒店。今典集团董事长张宝全告诉记者，开发商建设的酒店80%以上都在亏损，因为他们只是将酒店作为住宅或商业的配套来建。大多数开发商交给国际酒店集团来管理，尽管亏损，管理费却不会少。绿地有一家酒店，开业第一年毛利润只有2000元，却要付出几十万元的管理费。

    很难有哪家酒店管理集团能跟得上万达的速度，于是万达成立了自己的酒店投资建设公司，酒店成为万达集团四大支柱产业之一。万达计划到2015年开出80家酒店(包括此前与国际酒店集团合作的32家)，其中近50家为万达自有品牌管理。

    但产业链变长，意味着面临更多的市场风险。今年9月底召开的万商大会上，王健林表示，在整个中国经济处于下行态势的背景下，万达广场今年以来出现了三个非常明显的趋势：一是客流增长在下降。万达广场今年全国的平均客流增幅掉到了个位数，其他一些企业甚至出现了下滑。二是单价在下降，表明消费者的消费能力或者说消费意愿出现了下滑。三是商家开发计划出现比较多的调整。

    新的账本

    同样是由于其他院线的速度无法跟进，万达成立了自己的院线，且扩张速度惊人。广电总局数据显示，2011年，万达院线86家影院票房收入17.85亿元，平均每家影院票房收入约为2075万元，高于行业一线城市院均1500万元的水平。

    万达院线公司既做院线业务，也做影院业务，因此兼收院线的约5%票房分账以及影院的约50%分账，仅此一点，其盈利水平就高于大多数院线公司。更为重要的是，万达院线捆绑了其商业地产共同发展的运营模式，这正是“万达院线盈利模式”的关键所在。

    至于百货，王健林看得更为长远，在他看来，百货对万达集团最大贡献，不是销售额也不是利润，而是支持了万达核心业务的快速发展。与此同时，王健林制定了更为庞大的扩张计划：未来5年，万千百货将继续以每年超过15家以上的开店速度布局全国，到2015年，连锁店数量将达110家。

    对于城市综合体，王健林认为，第三代城市综合体已经足够成熟。从一代店到三代店，万达一直以“不可复制”自诩。如今，随着众多房企纷纷加大商业地产的投资，万达集团正在着手研究并计划开发第四代产品。这个被集团内部称为“万达城”的产品体量惊人，被赋予更多的文化、旅游、观光内涵，投资额更大，面积也更大，也更加“不可复制”。如万达在武汉汉街项目的滚动投资额或达到500亿元。不过其内部运行的基理，依旧是基于第三代城市综合体。

    王健林表示，未来将适当控制城市综合体的增长速度，加大文化、旅游业的投入。除本报已经报道过的，万达已在全国圈得多个占地动辄数平方公里甚至十多平方公里的旅游地产项目外，文化产业方面的举动也相当惊人。王健林称，文化产业将成万达的新支柱，年营收目标800亿，即将启动的通州文化旅游城，占地约1平方公里，面积超过T3航站楼，总投资达200亿元。

    “万达进入的领域，谁都别想做老大。”最近在清华大学的一次演讲中，王健林曾放言。万达百货、院线、酒店、旅游地产和文化地产，每个业态都极为庞大，它们构筑的每个单体项目也都是巨无霸，问题是，是否万达涉足的每个城市，都足以将这些可怕的建筑群消化，而不会留下后遗症?