去年以来，许多住宅开发商都高调宣称进入商业地产，纷纷加紧在全国范围内“圈地”布局商业地产的步伐。如国内实力开发商保利、金地、万科等先后宣布了自己的商业地产开发计划和目标。崇文门成就北京最高单价的商业地块、CBD 200亿元的出让总额让人叹为观止，商业地产可谓火热异常。

    但是，商业地产新老混战，看似百家争鸣的情况，背后却潜藏着巨大的风险。有业内人士预测，未来三年左右，将会有一批商业项目倒掉。

    投资过热

    万科、保利、龙湖、世茂、娃哈哈、雅戈尔等等，众多的住宅开发商和其他行业企业纷纷转型商业地产，一时间中国所有的住宅开发商将目光全部锁定在了商业地产领域。

    据中国商业地产联盟最新发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2010年全国商业地产已呈爆发式增长态势，达到历史新高。2010年，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5598亿元、1806亿元，分别增长34.2%和31.2%；相应的销售额分别达到5354亿元、2149亿元，分别增长46.3%和31.2%。

    而到了今年随着住宅限购政策的不断“扩容”，开发商对于商业地产的投资更盛。

    今年上半年，一线城市已经显现出商业地产投资迅速增长的苗头，下半年商业类用地转让行情依然看涨，出让金额增幅仍将维持在高位。从这一角度看，今年的商业地产开发投资总额增幅极有可能超过去年，而即使仅按照去年的增长幅度计算，预计今年商业地产开发投资总额也将接近1万亿元。

    以北京为例，今年上半年已经签约的商业类地块合计为21块，提供的建筑面积为339万平方米，总出让金为174.38亿元，超过了住宅供应量、楼面价。

    疯狂拿地的背后是大牌开发商对于未来商业地产的远景规划。

    日前，保利集团透露，即将在广州推出的六大商业项目，包括位于广州新中轴线CBD板块的天河北、珠江新城和琶洲，可售可租总面积超过100万平方米，物业类型为超甲级写字楼和酒店服务公寓式写字楼。据悉，这批项目中仅有小部分是保利计划自己持有的，其余都会公开发售；金地集团董事长凌克也表示，金地今年将在商业地产领域实现突破，投资一至两个商业地产综合体项目，并在今后五年，每年商业地产领域的投资额保持在集团总投资额的20%左右。凌克说：“到2015年，金地的商业地产基本相当于再造一个今天的金地。”

    “那么多企业进入，未来的商业项目供应量肯定会大幅增加，供应增加意味着竞争加大。”阳光新业总裁助理兼北京瑞景阳光商业管理有限公司总经理李睿认为，目前商业地产貌似火爆的现状，对行业的健康发展来讲并不一定是件好事。

    人地短缺

    其实对于目前商业地产投资过热的诟病在圈子里已经渐成主流，土地和人才储备将成为其首要面临的问题。

    “大家全做商业地产哪里有那么多地，按照以前的规划，商业配套用地只占供应量的30%。”华远地产总裁任志强表示。

    其实商业地产的发展面临的最大瓶颈就是人才的短缺，从去年以来包括万科、金地、招商等企业的高管纷纷离职。“主要是由于这些人所具备的才能不适合未来企业的转型。”金典地产张宝全向记者表示。

    李睿告诉记者，短期大量激增的商业地产相较于人才储备、零售业发展等现状存在极大的不匹配，这必将出现恶性竞争的状况：大量企业的进入，对土地需求量自然增加，地价必然上涨，导致开发成本增加，在本身融资渠道就狭窄的环境下，企业将承受巨大的资金压力；大量项目的出现，必然引发人才大战，高薪挖人的现象现在比比皆是，导致工作的稳定性受到影响，无法正常运作，这也直接影响了项目的服务品质；大量项目的短期激增相较于有限的零售品牌资源，也必将导致商业项目的严重同质化，而且因彼此间的恶性竞争不仅增加招商难度并使得项目收益缺少保障。

    “目前的招商环境已经比较困难了，某些项目为吸引商户甚至出现极低租金和免租、免物业费的现象。”一位业内人士向记者表示。

    “商业地产整体的经营理念和各操作环节都与住宅开发有着巨大区别。商业地产需要通过长期经营收益和物业增值来实现投资收益，涉及投资人、运营方、经营者和消费者等多方关系，需要通过调研选址、定位策划、设计建造、招商实施、规范运营、持续调整等各环节依据统一的经营理念，通过专业团队来予以实现，开发商需要具备许多与住宅开发不同的能力。

    然而，目前许多转型的房地产企业，在没有完全具备以上要求的情况下，贸然挺进商业地产，风险很大。

    恶性竞争

    面对住宅企业强行并入商业地产，此前已经在这一领域站稳脚跟的万达、SOHO中国、阳光新业、光耀东方等企业开始纷纷加速发展，而一些新转型的住宅开发商却纷纷效仿其成功模式，也加快了发展速度。

    在商业地产快速发展的过程中，一些恶性竞争的势头已经显露出来，一些新开的商场为了吸引商家的注意，有的打出了低租金，甚至零租金的揽客手段；同时由于人才的匮乏，不少企业开始高薪挖人，例如离开SOHO中国的苏鑫，其聘请销售公司的部分人员均来自SOHO中国，同时光耀东方的销售人员也与SOHO中国有着千丝万缕的联系。

    “商业地产领域有着专业的知识和固定的商家合作体系，刚刚进入其中的住宅开发商会被其他精专于商业地产的企业拖垮。比如，两家企业同时在一个区域内选择了项目，此前的商业地产开发商可能需要一年的时间就能完成项目操作，而后来转型的开发商却需要相对较长的时间准备，这样就流失了商业资源和客户。”张宝全表示。

    以万达为代表的商业地产开发商，开始了快速、规模扩张路线。万达广场的扩张从未停止，而且有愈演愈快之势。

    而首创芭蕾雨奥特莱斯、宝龙等新秀也在紧跟老大们的步伐。“越大越大，越强越强，资源正向龙头企业快速聚集。兼并加速，资本与土地规模成了制胜的关键。”某业内人士说。

    而一些认识到危机的商业地产开发商则放慢了速度。2008年，阳光新业一口气吞下了家世界18个项目资产包，而目前该公司对于其中的项目整合速度并不快，在商业地产火热的今天，表现出了格外的谨慎。

    “正因为现在的商业地产太火，未来一些项目肯定会出问题。所以我们在拿地、扩张的时候就更要谨慎。”李睿说。众所周知，商业地产资金投入大，回报周期长，这对开发商的经营能力和资金状况都是较大挑战。在目前商业地产的割据战中，对于老牌商业地产开发商来说，在商业地产开发和运营上保持谨慎，未免不是一种以退为进的策略。

    李睿预测，在未来1-2年时间内，就有很多商业地产项目陆续出现问题。在三年左右，必然会出现一批倒闭的项目。“那时候也会有商业地产大鳄涌现，同时会引发并购潮。”

    区域井喷

    “蜂拥”一词是对中国投资的最贴切的概括，只要能赚钱投资者就会蜂拥而至，然后就出现泡沫，目前北京的商业地产就经历着这样的一个过程。

    作为龙湖地产在北京的一个城市综合体项目，长楹天街于今年上半年入市，其中商业部分的体量达到了27万平方米；华润橡树湾打造的五彩城一期也将于近期开业，总商业面积也达到了20万平方米以上；上周末，总建筑面积达到52万平方米的望京SOHO也正式推出了样板间，是其在北京的第二大项目；同时定位于城市综合体的保利中央广场也在上半年开始了其住宅部分的销售；金融街于近日出资60亿元收购了中信城剩余的3块商业用地，再加之此前的40亿元，金融街前后支付100亿元，入主菜市口商业金融项目。

    “近几年来北京商业地产的新增供应量一直居高不下，以五环以内的新增大型商场供应为例，2008年的新增供应为77万平方米，2010年为76.6万平方米，预计今年也将达到60万平方米。”仲量联行董事覃晓梅表示。

    覃晓梅认为目前商业地产的压力主要集中在新城区。

    以房山区为例，在CSD的带动下，首创置业、绿地集团、万科集团、中国铁建、首开集团等大品牌房企的相继入驻，使得区域的商业地产项目处于井喷状态。

    其中，首创芭蕾雨奥特莱斯项目是定位都市的新商业中心，其中商业部分达到了18万平方米；同时绿地在房山打造的城市综合体项目的面积也达到了46万平方米；万科长阳半岛的配套商业的22万平方米购物中心FUN MIX也在规划之中。此外，首开集团也在该区域内规划了10万平方米的商业等等，区域内项目密度堪比市区。

    “和市中心的商业项目不一样，新城的商业地产是先有商业后有人，这样就造成了项目必须有足够的资金实力来应付养商期，期间会出现大批商户倒掉的危险性。”誉翔安房地产咨询公司合伙人王珂表示。

    戴德梁行商铺部负责人张家鹏表示，商业物业对于开发商而言还属于跨行业经营。住宅依靠的是开发和出售，而商业地产则依赖于后期的经营和管理，目前国内开发商在这方面还有明显的欠缺。但是鉴于目前土地出让环节对于商业配建的要求，开发商又不得不面临着进军商业地产的压力，因此把商业地产看成是资本的避风港或是住宅市场的调节器还有待商榷。（商报记者 赖大臣/文 焦剑/漫画）