“京十五条”、“一房一价”等一系列严厉调控政策影响之下，今年上半年北京市新房市场在低迷中回归理性。记者从北京市房地产交易管理网和链家地产等机构了解到，新房上半年量跌17%，6月份至今新建期房的成交均价大约是20534元/平方米。与2月份相比，大约下降了10%，部分区域房价回归到去年年初水平。

　　6月份首现供大于售

　　供应

　　来自北京市房地产交易管理网的数据显示，今年上半年，北京新建期房住宅供应总量为26474套，较2010上半年基本持平。从月度供应量来看，今年上半年呈现“前低后高”态势，在经历年初短暂的低迷之后，楼市进入5月份来供应明显放量。

　　统计显示，1至6月供应量呈现梯度增长，6月供应量达到9500套，约为1月份的9倍。与当月的新房住宅成交量相比，1至5月新房住宅成交量均高于供应量，而6月份供售格局发生逆转，除去年11月份之外，这也是2010年以来新房市场首次出现供大于售的情况。

　　而即将到来的7月，市场持续放量，机构统计入市项目达到40个左右。在新建商品房供应增加的同时，保障房供应力度也在明显加大，根据北京房地产交易管理网数据统计，今年1-5月全市新建普通住房共成交3万套，其中保障房交易5800套，占比近两成。

　　继续加大保障房 供应量

　　>>专家点评

　　北京房地产协会副秘书长陈志表示，今年下半年将继续加大保障房建设力度以及供应量。之前公布的北京市保障房建设项目将于9月底开工目标定能完成。同时，对于商品房的上市量以及土地供应量也会增加。

　　成交量下跌近两成

　　成交

　　在供应量单月逐渐增加的同时，成交量却一直徘徊在低迷状态。据“链家地产”市场研究部统计显示，截至6月27日，上半年新房住宅成交量为42023套，预计上半年新房住宅成交量约为42972套，比去年同期下降17%。

　　受“京十五条”调控政策的影响，今年2、3月份成交量较1月份分别下降67%和44%。第二季度成交量略有上涨，单月成交量基本维持在7000套左右，和3月份相比并没有发生太大突破。成交量低迷状况在房山、大兴等今年楼市热点区域热点楼盘表现得尤为明显，一些前几期开盘的“日光”盛况已然不复存在。

　　上半年购房需求整体减少

　　>>专家点评

　　链家地产首席分析师张月表示，“京十五条”将大部分外地购房需求和本地投资性购房需求排除在外，加上受政策影响消费者降价预期强烈，观望态度浓厚，而新房市场价格并没有发生大幅下降，因此上半年购房需求整体减少；另外，上半年开发商一定程度上延迟推盘，供应量的减少一定程度上限制了成交量的上涨。

　　“两头热中间凉”

　　签约率

　　据“链家地产”市场研究部统计，1月份新开期房网签率最高为60%，6月份最低仅为21%。各月新增项目在6月份的整体网签率约为45%，较去年同期下降了22个百分点。与此同时，2011年上半年签约率与去年同期13个纯热销项目相比大幅减少。

　　北京市房地产交易管理网数据显示，今年八成单价2万-2.5万元/平方米的项目位于昌平、顺义、通州、大兴等郊区，从去年来看近郊区域的成交均价在1.7万元/平方米左右，当前近郊项目定价显然过高，加之位置偏远，各项设施均不完善，因此不被购房者所接受而滞销。

　　值得注意的是，今年价格较高和较低的项目普遍比中档住宅好卖，今年已入市的60个项目签约数据中，签约均价低于1.5万元项目签约率66%；均价高于3万的项目签约率55.7%；均价2万至3万元的项目，签约率却只有38.2%。

　　>>专家点评

　　区县房源供应上涨

　　北京中原地产市场总监张大伟认为，相比去年，今年城区房源供应明显减少。而房山、大兴等区县的房源供应比例上涨。限购、限贷等调控政策抑制了投资投机等非理性需求，目前市场上需求9成以上都为自住需求。

　　部分区域房价回归至去年年初水平

　　价格

　　2011上半年新开期房住宅项目的拟售均价和成交均价的差距呈现增加趋势，3月份为15%，4、5月份维持在10%左右，6月份上涨至21%。从行政区域来看，昌平、大兴、通州三个近郊区域的房价降幅位于全市高位，分别为17%、16%、22%，郊区项目的降幅普遍要高于城区。

　　据“链家地产”市场研究部统计，6月份至今新建期房的成交均价大约是20534元/平方米。与2月份相比，大约下降了10%。目前近郊区的新开项目均价大约为18713元/平方米，而城区的新开项目均价为22303元/平方米，郊区的价格分界线为1.9万元/平方米，与去年的2万元相比下降了1000元/平方米，基本与去年年初水平相当。

　　>>专家点评 三季度可能迎来降价潮

　　亚豪机构市场总监郭毅表示， 中低价楼盘集中成交拉低5月以来成交均价。如果未来数月供应量激增而销量没有改观，楼市很可能在三季度迎来降价潮。

　　链家地产首席分析师张月认为， 3-6月成交与拟售均价的差距趋势拉大，反映出消费者的降价预期不断增强，而开发商新项目定价却相对较高，因此市场成交不理想，在双方对峙的局面下市场逐渐向买方倾斜，开发商方面暗中降价促进成交；昌平、通州、大兴等近郊区房价降幅较大，是由于该区域上半年新房供应量很大，但签约率较底，滞销相对严重，因此开发商降价的意愿相对强烈。

　　房山大兴供应近四成

　　区域

　　按照行政区域来看，2011上半年新建期房商品住宅供应量最多的前五位是房山、大兴、朝阳、通州、昌平，占比分别是22%、17%、13%、10%、8%；而从销售状况来看，成交最好的是房山，签约率达到64%，排名最后的五位是昌平、海淀、门头沟、通州、大兴，签约率分别是2%、9%、14%、19%和29%。

　　从各个区域分析来看，2011上半年城区（西城、朝阳、丰台、海淀、石景山）新增项目的最低均价为22303元/平米，近郊区（昌平、大兴、房山、顺义、通州、门头沟）新增项目的最高均价为18713元/平米，远郊区（怀柔、密云、延庆）新项目的成交均价为9234元/平米。

　　>>专家点评 新政对新房成交格局影响较大

　　链家地产首席分析师张月认为，第三轮政策调控对于北京新房的成交格局造成较大影响。昌平、通州、大兴同时出现在供应量的前5位和销售签约的后5位，表明开发商上半年在这三个区域的战略布局出现了偏差。昌平、通州、大兴三个区域新项目拟售均价分别为24871元/平方米、20647元/平方米和20600元/平方米，恰好位于上半年期房住宅严重滞销的价格区间。与以上三区域对比，房山上半年新开项目的拟售均价15566元/平方米，落在期房住宅成交火热的价格区间，加之上半年供应量最多，因而成为开发商新盘成交的重点根据地。