用适度政策性金融杠杆“点石成金”

　　公租房基金100亿元的投入，对8000亿元资金缺口来说显然杯水车薪，但却提供了一个可行、可参考复制的操作模式，即成立专业管理团队及操作平台，设计合理投资回报方案，整合各方资源。

　　合理回报下，资金募集就不是难题。根据李晓东介绍，测算收益率时，以北京、上海、杭州、广州、深圳5个房价最高的城市为样本，做最坏打算，最低收益率5%，最高收益率有望达到12%。

　　任志强对记者表示：“建银精瑞基金收益率预计有6%-8%，甚至10%，地方政府在巨大目标压力面前，可能拿出更多优惠条件。”

　　其它商业机构也在思考不同融资渠道与模式，以机制灵活著称的信托公司就是另一股资本力量，目前中信信托、平安信托、中粮信托等信托公司都已开始探索保障房融资。

　　一位信托公司高层人士告诉记者：“我们已经有了可行的操作模式，配合政府适度支持，在目前房地产信托年化收益率动辄10%背景下，可做到保障房信托仅比普通房地产信托收益率低一个多百分点，这是相当不错的回报。”

　　不论公租房基金还是信托资金，其收益率均受诸多变量影响：包括获得房源的成本，公租房租金价格，财政贴息幅度，税收优惠政策的延续性以及退出方式等等。因此，不少专家表示，要想进一步吸引社会资金进入保障房建设，政府配套支持不可少。

　　李晓东说，财政政策方面，希望能获得财政贴息和税收优惠，虽然国家政策已经提出要给予贴息支持，但实施细则还未出台；土地政策方面，希望政府给予一定价格优惠，同时适当提高容积率；金融政策方面，对符合相关条件的机构，希望国家政策性银行能提供政策性贷款；在基金到期退出时，考虑支持基金资产以R EITs方式在资本市场退出。

　　北京大学房地产金融研究中心主任冯科建议，政府可用“瘦肉搭肥肉”的方式让房地产商获得合理收益。让开发商从公租房上投入，在配套的商业地产上获利。

　　“政府要做的，不仅是投入资金，更重要的是给市场一个杠杆，以政策撬动民间资本的积极参与。”贝塔策略工作室合伙人杜丽虹说，现在并非是缺乏公租房的投资资金，而是缺好的制度。如果能适当地启动政策性金融杠杆，通过税收优惠、税收返还、利息补贴、增信担保等方式引导民间资本进入保障房建设，将起到“点石成金”的作用。（桑彤　王鹤）