商业地产被看好 投资难度大

　　主持人：现在有一种看法，商品房成交量和价格都在走低，商业地产却是在走高的，这个问题应该怎么看？

　　林喆：商业地产从2010年开始确实有一波上涨行情，北京、上海，包括二三线城市一些区域中心的商业地产，都有一种上升态势。这个应该可以从几个指标来看，一是租金。商业地产跟经济的活跃程度挂钩更紧密，包括第三产业的发达程度。还有社会消费品零售，也跟商业地产密切相关。走出金融危机以后，我们可以看到中国经济上涨态势还是很明显的。去年4季度，北京CBD地区租金上涨7%，金融街区域上涨更高。

　　从空置率来看，今年年初的写字楼市场空置率达到了历史最低水平。从供需关系来看，商业地产是有需求来支撑的。近几年来一线城市核心商业区的扩容并不那么大，有需求支撑才使商业地产有上行态势。

　　作为商业地产的另一种主要业态，零售商业、大型商场、社区型购物中心等与社会消费零售总额相关度高，很多开发商都看好这块。比如龙湖地产，该企业曾以住宅开发为主，但现在计划提高商业地产的比重，主打"天街"等品牌，计划到2014年商业地产的利润贡献达到20%左右。

　　张翔：商业地产是目前大家关注度比较高的问题，作为普通投资者来说难度比较大。商业地产面临两方面问题，第一作为商品房，它的产权不像住宅有70年，一般可能只有40年，这是需要注意的。另外，商业地产需要更为深刻的研究，这是对一般投资者难度比较大的，选择商业地产需要比较好的地段和一些前瞻性的判断，这需要全面的知识和理性的判断。

　　资金向二三线城市流动

　　主持人：在北京出台限购令前，房地产投资投机人和一些热钱持有者有所警觉，那么限购令出台后，投机和热钱是否有转向二三线城市的迹象？

　　林喆：这个问题从两个层面来看，一是炒房资金有没有进入二三线城市；第二是开发资金有没有向二三线城市布局扩张。从去年9月份开始，有炒房资金流入二三线城市。比如北京周边的环首都经济圈，该区域规划的出台吸引了北京及周边投资客竞相进入购房。

　　从二三线城市现在的价格量来看，当地的购房需求和炒房的投资性需求叠加之后，形成二三线城市房价明显提升。1月份的统计数据显示，从70个大中城市的房价涨幅来看，一线城市现在同比涨幅已经在10%以内，但是二三线城市中有30%左右同比涨幅超过10%。像海口、岳阳、三亚涨幅均在20%左右。像长三角、珠三角等城市化程度比较高，其二三线城市的房价上涨也比较明显，这也是可以看出资金还是往二三线城市有一个流动迹象。

　　从开发商布局的角度看，从05、06年开始，开发资金向二三线城市转移已经出现了。特别是到08、09年，开发商为了规避一线城市高房价和拿地成本过高等因素，新项目布局绝大部分已经转向二三线城市。以保利地产为例，2010年的项目都是新进入二三线城市；从利润销售贡献来看，2010年销售额661亿元，二三线城市销售450亿，开发资金对二三线城市的布局和占比有了明显的提高。

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