国都证券首席策略分析师 张翔

　　2月以来，地方版限购政策相继出台，今后房地产市场将如何变化？开发商的资金链是否会陷入危机？地产股又将演绎何种走势？本期《中证面对面》邀请到国都证券首席策略分析师张翔和中国证券报资深房产记者林喆，从专业人士的角度，谈谈对当前市场的一些观点。

　　地产股风险与机遇并存

　　主持人：加息、上调存款准备金率等货币政策收紧，叠加新国八条，在此背景下，楼市投资资金的挤出效应正在显现。来自房地产市场的存量和增量资金有望成为当前股市行情的发动机，此时投资者是否应该“弃房入股”？

　　林喆：投资商品房的资金一般偏于保守，其资金属性更侧重于保值，而投机性炒作资金在房地产领域的占比其实并不大。山西资本和温州资本现在仍倾向投资商品房以及相关领域，比如直接投资商业地产。从楼市撤离的资金有多少进入到股市，目前也没有明确的数据可以证明这一点。

　　主持人：房产价格和成交量都是有所回落，但是房地产股相对活跃，近期大盘震荡中有逆势呈上的迹象。我们如何看待房产股的走势和房产行情之间的关系呢？

　　张翔：从政策来看力度确实是空前的，由于上半年可以预见到成交量大幅萎缩，这应该说对我们房地产股的盈利预期是一个直接的冲击。另外一方面，我们同时也看到政策层面，对于房地产企业的融资，主要是在股市融资，也受到比较大的影响。当然从银行层面我们看到，对于房地产层面信贷也在收缩，但地产企业短期内资金链相对来说不是很紧张，可以持续下去，但是调控持续，他也可能被迫下调房价，尽快回笼资金。这样的因素总体来看，对房地产的盈利是不太有利的。

　　大家看到，目前房产股最大的优势是估值水平非常低。不过从经济转型的角度看，房地产作为支柱产业的地位已经“到头”，中央政府正在通过调控来改变经济过度依赖房地产的局面，调整尚未结束，地产股投资的时机并没有到来。

　　调控政策短期内松动可能性小

　　主持人：从此轮调控的态势以及成交量的走势看，当前房价继续上涨的基础已不复存在，已经具备了理性回调的条件。那么房价在短期内是否会有比较明显的回落呢？

　　张翔：目前房地产政策的力度是最严的，大家对它的调控效果预期比较高，从市场的预期来看，未来一段时间内房地产的成交量会下滑，我们认为其实短期来看房价松动的可能性还比较小。在目前众多政策下，大家的思路可能有点乱，但是回到根本，从市场经济的角度来看，还是应该抓住供给和需求两方面的因素来考虑。

　　限购政策的确起到了很大的作用，但在需求方面，还是有一些支撑房价的因素。特别是上半年，我们预期通胀依然会维持比较高的水平，所以投资者对货币贬值的担心使得他们对房地产的关注还是比较高。目前国内投资渠道非常有限，长期惯性思维里对房地产投资还是比较认同。在这样的背景下，大家对房地产的看法不一定变得非常悲观。

　　可能未来各地政府都会加大对建设保障房的支持力度，这样会导致一些土地供应很大程度上向保障房倾斜，这从另外一个角度导致商品房的供给明显收缩。

　　所以综合来看，房地产政策在短期内松动可能性比较小。

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