“面粉”能比“面包”贵多久

    盛夏火热，而比上海的夏天更热的是房地产市场，一把火从春天烧到夏天，从楼市烧到土地市场。

    小阳春变成了大阳春，不涨房价的开发商竟然被骂傻。房地产市场冷清相当长一段时间后，新建商品房供不应求的说法再次席卷而来，整个楼市看上去略带疯狂，让人摸不着头脑。然而，这并非结束，楼价回暖之后，土地市场随之火热。

    记得年初之时，金融危机牵连楼市的声响此起彼伏，从购房退税到买房入户，各种政策层面的救市猜想层出不穷，不过，一切还没来得及尘埃落定，楼市已然绝地反击。于是，这一波市场行情，既带着抄底金融危机的豪情，又挟着拯救中国经济的尚方宝剑，政府如果不打压，那么市场就会越发欣欣向荣。房地产投机者，借着这轮楼市高烧，前期囤房，现在出手的已经赚到，手中还有“货”的，则一个劲寻思还要提价多少。

    半年过去，国际上依然不见金融风暴掉头的情形，中国的楼市热却已蔓延到了土地市场，以“抄底”为借口，抄出了各地的地王。

    两年前的土地储备竞赛至今令人记忆犹新。各大房企出于自身企业发展考量，纷纷以天量土地储备为荣，不少储备土地成为拖挎企业的最后一根稻草。然而，曾经备受诟病、人人喊打的地王，今年却以“王者归来”的方式再次雄起，不断刺激着公众眼球和心理。

    《2009年上半年全国十大城市地王排行榜》上，地王们“毫无意外”地分布在北京、上海、杭州、南京、广州、大连、温州、深圳、宁波、佛山等传统的楼市热点城市。这仿佛和2007年夏天如出一辙。同样的楼市火爆，同样的地王频出。不同的是，当年是诸多民营开发商大肆下血本拿地以求上市;这次，具有国资背景的企业加入抢地的行列，面对超过100%的拿地高溢价，毫不手软。面粉贵过面包的一幕持续上演。

    2007年那一轮土地高潮的续集是，上海的地王最终落得退地收场，新江湾的地王同样惨淡收场。在广州，一边是新地王频出，一边是老地王晒着太阳，长满杂草，形成一个极具中国特色的地王现象。如果历史总是出奇地相似，那么，上述的这些画面是否会在未来的某个时间在某个城市重演?中国的楼市和经济经得起几次这般折腾?欧文

    脱掉地王外衣高价苦果难咽

    如果2007年土地市场用春暖花开来形容，那么2008年，千里冰封成为土地市场的真实写照。2008年，土地市场流拍替代了溢价，底价成交替代了地王，而曾经的地王在宝座上如坐针毡，“土地储备”成为一个个“烫手山芋”。

    在国际金融危机的影响下，房地产市场日趋低迷，下游销售不畅阻碍资金回笼，无力追加资金“供养”地王，开发商不得不出招摆脱地王这团湿手面粉。

    退地风潮

    2007年8月，上海南京东路163号地块以66930元/平方米的楼面地价站上内地单价地王的宝座。拍卖结果公布后，引起市场哗然。在拍卖价上加上开发成本和30%的毛利率，该项目必须以10万元/平方米出售才能获利。即使选择出租，租金也要达到3美元/平方米/日以上才可能实现8%的投资回报率，该定价超过同地段的写字楼租金一倍有余。

    2008年8月，苏宁集团经协商，与黄浦区房地局签署协议解除土地出让合同，退掉了总价达44.04亿元的上海南京路163号地块。

    此前，2008年6月，上海楼市刚传出“普陀地王”退地的消息。2007年9月，上海志成企业发展有限公司以超出底价3.14亿元的高价拍得普陀长风生态商务区4号东南地块，一举成为当时的“普陀地王”。按照规定，志成公司应在2007年年底前交清所有地款。但到2008年6月，志成公司才交了总价款的10%左右，由于地款并未及时交清，最终，该土地被政府收回。

    退地现象不仅出现在上海， 2008年3月，福州融信地产以损失7000多万元保证金的代价，“吐出”福州地王。5月，南宁地王广西恒楷置业投资有限公司因未支付1亿元项目履约保证金，被收回南宁标号GC2007-15地块的使用权，500万元保证金予以没收。

    业内人士指出，能够退地还是件幸福的事，开发商至多就是损失几千万元的竞买资金和地价首付款的利息

    跳楼甩卖

    难以退地的开发商只有将项目进行到底，再以低价贱卖，损失更是惨不忍睹。

    2008年6月，中海地产在深圳市就打出“4988元/平方米起”的广告，低价大甩卖。5000元/平方米的房价对深圳而言是2006年前的历史，此后房价再也没有如此低过。业内人士为中海地产算了笔账，以此价格甩卖，中海地产每平方米至少蚀本3253元，收不回建筑成本、营销成本、利息等。

    2008年9月，中海地产以楼面地价3247元/平方米的高价拍得该项目地块，当时被业内称为龙岗地王。

    2008年10月，中海·九龙仓重庆地王项目一期产品公布开盘价，以4398元/平方米的超低价格杀入市场。该地块在拍地时曾创下总价75亿元、楼面地价3260元/平方米的重庆地王纪录，该楼盘每平方米至少蚀本1500元。

    退求其次

    相比于低价甩卖，还未开发项目的开发商则抓紧寻找合作伙伴分担风险。

    万科、碧桂园、新鸿基纷纷股权转让。2008年5月14日，万科将旗下东莞地王50%的股权低价转让给粤宏远，此后，新鸿基向九龙仓和恒基地产原价转让旗下成都地王40%的股权。碧桂园则引进恒基地产。

    拼命死扛

    不过，在市场低谷时期寻找合作伙伴的成功率并不高。不少有实力的地产商选择了拖延战术，以期扛过市场最坏时期。

    合富辉煌一份报告显示，广州2007年拍出高于当年平均楼面地价的地王共有27块，但到目前为止，未售或未动工的地王还有24个。其中，2007年9月11日保利地产以21.2亿元和20.8亿元夺得位于广州市白云区金沙洲的两块土地，楼面地价分别高达8769元/平方米和8112元/平方米，这两块土地也成为金沙洲的地王。今天，这两块地王已然风光不在，地上荒草丛生，保利地产正分期交纳价款。

    拖延战术也面临风险。近日，国土资源部国家土地总督察办公室已经发出一份通知，要求各国土督察局就土地“批而未用”问题展开一次专项快速督察。据了解，广州市国土房管局目前正在对已经构成违约的8块地块进行清算，涉及公司有保利、富力、中莱投资、恒大地产等。记者张竞怡

    央企夺地王只因不差钱

    央企何以频繁出巨资揽地?北京大军经济观察研究中心主任仲大军表示，拥有国企背景的公司加入房地产市场，并表现得“财大气粗”，是因为有母公司的垄断利润撑腰，所以在市场上更有力量。

    但易居中国分析师薛建雄告诉记者，央企地王的出现，整体大背景是国家支持房地产开发投资。

    “今年上半年，房地产投资总额下降，这是国家不愿意看到的。”薛建雄表示。同时，2009年上半年的房地产信贷市场似乎面临着前所未有的宽松政策环境。

    薛建雄认为，2009年地王之争中民营企业的缺席，是因为“民企还没活过来”。“在上一轮房地产市场发展中，民营企业发展很快，但去年全球金融危机爆发后，民营企业由于土地储备过大，资金链紧张，到现在还处于消化存量的阶段，所以拿地并不积极。”

    2008年下半年，在不少民营企业降低开工量、部分企业退地的同时，国企仍保持了既定的开工水平，并获得了资金支持。因此，今年上半年，在国企开发的项目售出、资金基本回笼，因而在资金充足的情况下，由于此前土地储备不够，可供开发的存量土地有所缩减，近期央企频频积极拿地也就顺理成章。

    此外，薛建雄还认为，上市融资是一些国企或拥有国企背景的企业获得资金的重要方式。除了借助银行授信，通过内部“输血”，分拆上市或增发，也使不少非主营房地产业务的央企获得充足资金。

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