河北省抑制炒房行为再出重拳，二手房交易个税定率升至3%

本报记者 武岩生

    8月16日，省地税局在其官方网站上发布，从2010年8月1日起，我省居民在进行房屋转让时个人所得税“对不能提供原始凭证的，一律按3%的征收率进行定率征收。对于国家住房制度改革前，通过福利分房取得的住房，在进行转让时，必须提供房屋原始凭证，一律不得定率征收。”
    此政策的出台，被业界视为遏制炒房行为的又一记重拳。

■资料不全的房主所得税支出增加两倍
    采访中，税务部门有关人士表示，此次政策调整背景是，国家税务总局此前要求房屋转让时个人所得税定率征收，征收率范围在1%-3%，由各省自定，而我省则取了3%的上限。
    记者昨日从我省多家中介公司了解到，此前，我省二手房交易中，个人转让住房的个人所得税基本执行按住房转让收入的1%进行定率征收。如果上述新政落实后，这意味着资料不全的房主所得税成本将增加两倍之多。比如在石家庄一套成交价为60万元的二手房，按照1%征收个人所得税的话，其支出为6000元，而按照新政3%征收的话，其所得税支出将增加到18000元。

■“差额”还是“定率”征收可视差价大小而定
    采访中，不少中介人士表示，这个政策出台前，二手房交易环节的个税，即使资料齐全的房主，采用“差额征收”的人也很少，因为按1%征收时，定率征收往往要比差额征收优惠，而上调到3%后，这种情况可能就会发生明显改变。而税务部门表示，此次政策的出台，也正是为了制止这种行为。
    也就是说，新政下房主最初的购买价格与再次销售价格的差额大小将直接决定哪种缴税方式更为优惠。
    所谓“差额征收”，即按照此前的政策规定，对于能够提供齐全资料的房主，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
    还是以上述房屋为例，假设当初新房的购买价格是45万元，其他合理费用为4.8万元的话。
    根据公式，个税=(转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用)×20%
    而转让房屋需要交纳的营业税=成交额×5.5%=60×5.5%(万元)=3.3(万元)
    印花税=成交额×0.05%=60×0.05%(万元)=0.03(万元)
    所以个税=(60-45-3.3-0.03-4.8)×20%(万元)=1.374(万元)
    假设当初新房的购买价格为40万元，其他条件不变的话，个税=(60-40-3.3-0.03-4.8)×20%(万元)=2.374(万元)

■房改房交易受影响巨大
    此外，还有一点需要注意的是，政策规定“对于国家住房制度改革前，通过福利分房取得的住房，在进行转让时，必须提供房屋原始凭证，一律不得定率征收”，也就说这部分被称作“房改房”的房子，上市交易的话只能走差额征收的道路。很明显，这部分房子当初购买时非常便宜，有的只有十几万元甚至几万元，而现在的成交价格却一般在三四十万元以上，走差额征收的话，个人所得税无疑将大大增加。但是房改房房龄一般都在5年以上，所以可以省去营业税。
    还以上述房屋为例，假设当初是以20万元购买的房改房，个税=(60-20-0.03-4.8)×20%(万元)=7.034(万元)。

■两类二手房产交易仍免税
    按照政策，仍对两类二手房产交易给予免税优惠。其中，对个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的卖房所得，免征个人所得税。而对于出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，会先以“纳税保证金”形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。简单地说，如果一年内买房的价格高于当初卖房的价格，那当初交的“保证金”可以全部退还，而如果低于原先卖房的价格，则按一定比例退还。
    针对上述政策，有关人士认为，新政抑制一些人的炒房行为意图明确，而对于正常的二手房转让应该不会有太大的影响。