如今，中国的加工制造业厂商和房地产开发商日子都不太好过，TCL集团董事长李东生和万通实业董事长冯仑找到了抱团取暖之道。

　　7月30日，这两位行业“一线明星”聚首无锡，意在推进工业地产项目的深度合作。

“要做先驱，不做先烈”

　　双方首个合作项目叫“万通工社”，位于无锡新区的TCL数码工业园，占地面积超过27万平方米，相当于30个标准足球场大小，是TCL华东最大的生产基地。

　　2008年3月，万通实业和TCL集团分别出资55%、45%，共计2.5亿元注册资本成立了一家工业地产开发公司万通新创工业资源投资公司（简称万通新创）。2009年7月，万通新创斥资收购了万通工社项目，重新开发包装成一个以工业生产为主，包括研发、餐饮娱乐等功能的综合性工业社区。其中约一半面积以售后回租模式供TCL继续使用，租期为6年，余下部分厂房出租率据说已达九成，客户中不乏索尼、美的等家电业“名角”。

　　在世界上，工业地产并非新鲜事物。西方发达国家工业企业很少自建物业，通常是租赁通用厂房。有特殊技术和空间要求的专用厂房，则下订单由专业地产公司开发建造后再租用。30年来大量来华投资的外商，也是只租不买，要厂房不要地。但国内厂商却大多喜欢购地自建，TCL亦不例外。

　　据统计，目前TCL集团在国内各地拥有21个生产基地或工业园区，厂房及配套设施总建筑面积超过100万平方米。

　　李东生认为，这种自建厂房的模式必须改变，因为厂商在不同发展阶段对厂房要求不一样，一般10~20年为一个更新周期，新建和改造厂房，将占用企业很大一部分固定资产投资。

　　李东生肩上沉重的“固定资产包袱”，让一直伺机跳出商业和住宅开发领域进入工业地产的冯仑嗅到了机会。

　　生性诙谐的冯仑有一句口头禅：看别人看不见的，做别人做不到的，算别人算不清的。他还常说，万通“要做先驱，不做先烈”。他认为，开发商投资工业地产通常有两个选择，一是买地造厂房招商，二是利用制造业企业转型升级之机，盘活他们的存量地产，过去一年，无锡的“万通工社”就在做这件事。

“傍大款”还是“抱成团”？

　　对比李冯二人的“身世”，有不少共通之处。他们都是“55后”，李东生比冯仑年长两岁；他们都是“文革”后最早考上大学的那批精英之一。上世纪80年代末，他们几乎同时下海创业，李东生在家乡惠州开始推动TCL杀入彩电业，冯仑则自北京南下海南倒彩电批文、炒地皮，数年后，惠州和海南一起成为房地产泡沫重灾区，冯仑退回北京，进入地产开发商行列。

　　2004年，在各自领域已经功成名就的李冯二人，在中欧工商学院的CEO班上第一次相遇。

　　在李东生眼中，冯仑“同学”是那种乍看爱说“段子”，内心却经常爱琢磨5年、10年、20年后经济、产业形态变化的战略企业家，而冯仑则直言李东生是诚实厚重的“大哥”，是可靠的合作伙伴。

　　“我们选择工业企业合作，有两个要求，一是规模大，有足够的体量才能进行可持续的战略合作；二是领导人必须眼光长远，决定了的事不会轻易改变。”冯仑解释说。

　　2007年，冯仑专程到惠州参观了TCL总部，他半开玩笑地承认，从那时候起已经“眉目传情”，决定展开“追求”了。一年之后，沉稳内向的李东生终于点头同意，于是就有了专攻工业地产投资的合资公司万通新创，有了“万通工社”。

　　李东生说，TCL之所以在万通新创中持有45%股权，是出于风险共担的考虑，毕竟工业地产对万通、对TCL都是首次尝试，而且没有工业企业“背书”的地产商投资工业园，地方政府可能担心发生炒地现象。

　　面对TCL是否有意分兵地产的疑问，李东生回应说：“这只是一个过渡安排，目的是推动集团各地园区传统厂房转为新型工业物业，让更多资产实现轻质化和流动化，让集团资金运转更有效率、更灵活，这不会对TCL现有的主业方向产生任何影响。”

“吃软饭，挣硬钱”

　　与李东生的含蓄谨慎相比，冯仑更加直言不讳。

　　冯仑说，以前大家一提到他们就想起万通地产（600246.SH），其实它只是母公司万通实业旗下负责住宅和开发业务的上市公司。根据万通实业最新公布资料，该公司主要业务框架分为直接投资和基金投资两大方向，前者逐步发展成以房地产开发、工业园区开发、商务中心、精品酒店等为核心的多元化格局，后者重点发挥专业地产投资公司的优势，目前直接管理和合作管理的基金规模，已达到人民币15亿元。

　　按照冯仑的分析，房地产业创造价值可分为三个阶段：第一阶段属于制造业，挖坑盖房，靠成本和规模竞争，挣的是“硬钱”；第二阶段属于服务业，比如把TCL的工业园重新包装以提高出租率和租金，靠的是物业运营能力；第三阶段叫做财富管理和资本管理，比如发信托、发债券，实现资产证券化，前提是物业的租金好、租期长，工业地产做成REITs（房地产信托投资基金）打包上市，便是其中一种方式。

　　地产圈内的人大都听说过冯仑著名的座右铭“学先进，傍大款”，也知道他对王石和万科极为推崇，但也许并不太清楚他曾说过另一句话：“万科是我们学习的好榜样，凯德是我们的新偶像。”

　　早在2008年9月，冯仑率万通实业董事会主要成员，专程到新加坡拜访嘉德置地（凯德置地母公司）总裁廖文良，对这家亚洲数一数二的房地产投资集团的成功模式非常欣赏。

　　冯仑称，凯德置地三分之二的业务是管理资产，三分之一是自己直接投资，它们用基金等金融工具来提升整个不动产资产的价值，有越来越多的“软饭”可吃，创造资本回报率高于全球同类房地产投资性企业，这让他心悦诚服。

　　“今天不仅是‘万通工社’一周岁的庆祝会，更是万通实业开启新旅程的起点，我们要用未来5~10年时间，成为一家国内领先的房地产投资公司。”冯仑说，“‘吃软饭，挣硬钱’，是我们的下一个大目标。”

(本文来源：中国经营报 作者：谭洪安)