恒基地产董事长李兆基

　　公众原本期待今日能上演大地产商、恒基地产（00012.HK）主席李兆基被香港特区立法会议员们“围攻”的好戏，但未能如愿。

　　恒基地产（下称“恒地”）7月8日发布声明，拒绝接受立法会邀请，决定不派出任何代表出席立法会就其旗下物业“天汇”相关交易召开的特别会议。

　　7月5日，在香港立法会房屋事务委员会针对“天汇”的特别会议上，香港特别行政区运输及房屋局局长郑汝桦，向包括《第一财经日报》在内的媒体表示：目前已有包括香港警方在内的多个执法部门，就“天汇”事件进行调查。

　　“政府的立场一直很清楚，不能接受有发展商在销售过程中‘作假’。”郑汝桦说，如果开发商的答案并非全部的真相，警方会详细调查，解开这些疑团。

　　从全球最贵公寓，到被香港传媒和立法会议员穷追猛打，再到成为香港警方及执法部门调查对象，恒地开发的豪宅公寓“天汇”，在八个月里从天上掉落凡间，至今仍是迷雾重重。

买家身份始终是谜

　　故事主角——港岛区西半山分层式豪宅“天汇”，在去年10月创下每平方英尺售价7.13万港元，即约每平方米人民币62.74万元的全球天价纪录。这一纪录由“天汇”68楼A室缔造，该套公寓销售总价约为4.39亿港元。

　　然而八个月后，这一纪录却无疾而终。恒地今年6月16日公布，“天汇”24套已签约公寓中，包括68楼A室在内的20套公寓，均以取消交易告终。

　　根据签订的买卖协议条款，恒地没收取消交易的20套公寓的订金，即房价5%共1.33亿港元。20宗交易最终取消，给恒地带来的损失约为7.34亿港元。

　　外界质疑这是恒地为造势而制造的虚假交易。

　　去年11月，本报即报道，“天汇”豪宅买家刻意保持神秘。香港土地注册处登记成交资料显示，24家香港本地有限公司登记购入“天汇”24套公寓，然而这些香港本地有限公司，却由4家英属维京群岛注册的海外公司持有。

　　其中，全球纪录创造者68楼A室，由一家名为“财金有限公司”的香港注册公司持有，注册资本金仅为1港元。这家公司的法人董事是在英属维京群岛注册的READY-MADE INCORPORATION LIMITED，个人董事的真实身份无从查证。

令人回味的是，当时恒地营业部总经理林达民向传媒透露，买家操着浓厚的普通话口音，可能是内地超级富豪。事实上，去年香港港岛区半山豪宅价格飙升42%，内地买家一掷千金购买豪宅的消息不绝于耳。林达民的“无意”透露，与市场情况似乎相当吻合。

　　而香港媒体则发现，斥资11.6亿港元购买6套“天汇”公寓，包括最贵公寓的，是现年42岁的香港人、前新城电台DJ、现金谷科技总裁秦善文。秦善文还担任以“富二代”为主力的香港青年联会副主席，他承认购入“天汇”6套公寓，但表示是与其他人合资，组成“天汇投资团队”，并指很多内地豪客有意洽购天价公寓。

　　李兆基则称，秦善文只是买家授权作为签署代表。其间，又有报道指真正海外买家是越南华侨朱立基，而朱立基拒绝回应。今年6月1日，李兆基公开对传媒表示：“天汇”买家是一个有钱人、是一个外地富豪，不是内地也不是香港的，6月16日可以揭开谜底。

　　然而，6月16日揭开的，却是“天汇”最终只有4套公寓成交、20套取消交易的谜底，秦善文与其“天汇投资团队”购入的6套公寓也无一成交，5%订金被恒地没收后离场，买家的真实身份也随之最终成谜。

善待买家为哪桩

　　按照香港房地产市场惯例，如果买家取消交易，开发商除没收订金外，如重售价低于取消交易的发售价，开发商有权利向取消交易的买家追讨差价。而此次恒地宣布，只没收5%订金不追差价。这也是外界怀疑恒地与买家有特殊关系的原因之一。

　　在今年6月30日的声明中，恒地解释说，20个未成交单位的买家均为1港元注册的有限公司，所以进行法律诉讼并无意义。恒地表示，相信公寓重新出售价格不会低于取消交易的价格。李兆基也早在取消交易当日强调，不会减价出售“天汇”豪宅。

　　自去年10月份创出全球最贵公寓纪录后，香港特别行政区政府明显加强了对豪宅的监管。去年10月25日，香港金管局宣布，将2000万港元以上的豪宅按揭成数上限，由原本的七成降至六成。

　　从今年3月18日至6月28日，香港地政总署七次向恒地发函，查询了解“天汇”交易情况，恒地均作出书面回复，并在7月5日将七次书信往来呈交立法会审议。

　　7月5日，香港立法会议员涂谨申向包括本报在内的记者透露，综合七次信函往来，地政总署对“天汇”交易提出的主要质疑包括：24套公寓需要延期成交，竟然只用口头协议，且延期时间含糊不清；24套公寓买家，竟然由同一个授权人代表向恒地表示延期成交；恒地并未向买家表明，若延期导致损失可以罚收利息的权利。

　　然而最令政府不解的是，20套取消交易的公寓中，有18套公寓的买家已经支付房价的10%作为订金，其中的2套公寓，买家已经支付房价的15%作为订金。恒地却只没收5%订金，将其他款项归还给买家，并承诺不追收差价。“难道恒地觉得钱是臭的吗？”涂谨申质疑，为何恒地如此善待买家。

　　有资深楼市炒家指出，专业炒家在交易中一般会使用自己的律师。但在“天汇”交易里，所有买家均使用恒地御用律师罗文锦律师行，令人怀疑买家和卖家之间关系紧密。

虚假交易做高股价？

　　香港民众、媒体和特区政府均对“天汇”交易持怀疑态度，人称“四叔”的李兆基早在今年3月份就宣称：百分百保证“天汇”并不涉及虚假成交，买家百分百是“外人”，并非公司关联人士。爱好给散户提供公开投资建议的李兆基，甚至开出赌盘，指如果查出是虚假成交，会以“一万赔一百万”。记者了解到，确有好事者向李兆基寄出一万港元，但被原封不动退还。

　　值得一提的是，作为上市公司的恒地，去年底已将24宗交易的预计收益逾30亿港元，计入2009年年度报告。恒地称，该做法是根据香港财务报告准则和香港公认会计原则，并且在年报内充分披露了，若交易未能完成所带来的可能亏损。同时，取消交易带来的7.34亿港元损失，将在本年度的半年结中扣除。

　　立法会议员何俊仁、李永达向香港证券及期货事务监察委员会（下称“香港证监会”）提议，恒地在出售“天汇”时，涉嫌披露虚假或具误导性的物业交易资料，从而影响恒地股价，涉嫌违反《证券及期货条例》第277条——披露虚假或具误导性的资料以诱使进行交易。

　　去年9月和10月的两个月内，恒地股价从8月31日的45.55港元上升至10月30日的55.85港元，累计升幅达23%，高于同类主要地产股的累计升幅。同期，新鸿基地产（00016.HK）累计升幅为14.1%，长江实业（00001.HK）的累计升幅为9.08%。当时，恒地股价升幅也高于恒生指数10.28%的累计升幅。

　　“天汇”八成公寓取消交易后，恒地股价已从去年10月底高位下挫约15%，7月9日收市报47.2港元。

　　两位立法会议员促请香港证监会介入调查。有香港独立财经评论员指出，香港很多中半山的楼房买卖交易情况都与“天汇”交易类似。香港证监会行政总裁韦奕礼则称，不评论个别事件。

(本文来源：第一财经日报 作者：郭兴艳)