上海房产税方案出台内幕

　南方周末记者 舒眉 实习生 曹小波

　房价全国最高的上海，匆匆在内部形成四套方案，急欲成为第一个房产税试点城市。而在上海官员中，关于开征房产税的利弊也争议多多。

利弊之辩

今年4月，被誉为史上最严调控新政的新国十条出台之后，各地政府都忙着出台房地产调控细则，而房价最高的上海却纹丝未动。

　“上海细则之所以一延再延，其中一个原因是在同步酝酿住房保有环节的征税办法。”一位不愿透露姓名的上海本地官员向南方周末记者透露。

　据知情官员透露，其实早在两年前，有关房产税的讨论在上海就已展开。但当时金融海啸袭来，发展房地产、扩大投资的手段被再次启用，此议搁置。

　去年6月份，上海市政府的几位工作人员曾专门赴北京，向国务院发展研究中心的专家咨询房产税的理论和实际操作问题。

　直到今年第一季度，全国GDP增长11.7%，上海主政者再次感到，征收房产税的时机成熟了。

　但即便如此，对于“开征房产税利大于弊，还是弊大于利”这个问题，上海政府官员们仍是莫衷一是、争议多多。

　5月6日，上海市政府召开了一个房地产会议，市政府相关部门以及地方监管部门负责人，以及上海市相关领导人均出席了该次会议，对上海拟定的楼市调控细则征求各方意见；4天后，上海市政府相关部门又召集各区区长共同商讨上海楼市地方新政的相关细节，其中就包括房产税的征收问题。

　在两次会议中，上海地方官员的心态表现得很复杂。支持者认为，开征房产税有三方面好处，一是房价涨太快，希望征房产税能把房价降下来。二是因为在住房问题上社会资源分配不平衡。对拥有房产多的人征税，希望压制他们投资意向。三是因为大量的社会资金都冲到房地产领域，应该将资金从房地产赶回制造业。

　反对者则认为，房产税对于房价短期内有效，但是长期很难改变楼市的价格走势，如果仓促出台还将影响到经济的稳定，损害上海竞争力。“要收也应该在世博会之后收。”这是南方周末记者在采访中普遍听到的声音。

　但随着打压房价的舆论呼声持续升级，现在，上海政府内的大多数人开始站到“房产税利大于弊”的队伍中。

内部四套方案

　据知情官员透露，为了尽快实现对住房保有环节征税，上海最终选定的方案是应用现有的房产税概念，以减少立法审批流程。

　根据1986年公布的《房产税暂行条例》,房产税征收对象是经营性物业。此次，上海方案将把持有多套住宅解释为经营行为,以实现在法理依据上的衔接。

　而关于如何征收，上海方面在内部至少讨论过4种方案。据知情官员透露，上海房产税试点报告在春节之前已经上报中央。

　4套方案中，最多人支持的是新老划界法，这也是最具操作性的一种方案。该方案的主要内容是从法律颁布之日起，对增量房屋进行征收，而此前的存量房屋都暂不征收。

　第二个方案是人均60平方米或者人均70平方米，60、70平米以下的不收，超过部分征收。

　第三种方案是，按照区域征收，根据距离城中心——人民广场的远近，上海的城区被划分为内环、中环、外环，房产税将以环线为界，环线内收，环线外暂不征收。

　第四种方案是，以三套房为界定，上海市有关部门最近针对本地居民进行的一项抽样调查统计显示，2009年上海市本地居民户均拥有的住房套数为3套。而此次上海房产税上报版本，即可能从第三套房开始征收。

　征收的税率按照新房交易总价的0.5%或者0.8%实行。还有可能继续往下降，这意味着一套市场价格100万的房子，每年要缴纳5000元到8000元的房产税。

　据了解，上海确定的征收方式具有“先礼后兵”的特色。据知情官员透露，房产保有者将先根据其购房金额自行报税缴纳，税务部门也会每年通知房主应该缴税，如果拖延，则将交相应的滞纳金，当税金和滞纳金累计到相应数额后，税务机关将提起法院诉讼。同时在房地产交易中心，将你名下的房产进行冻结，使之无法出售。

　相关人士透露，在房产税征收初期，政府倾向于大幅度缩小征收面积，尽量降低征收起点，降低门槛，缩小范围，便于社会上大多数人接受，便于税费的推行。等到时机成熟，再大面积推行。“事实上，房产保有税增量部分很少，每年上海2000万平方米，千分之六没有多少。”上海社科院房地产研究中心研究员顾建发说。

　尽管起征面积等具体标准还尚未得知，但根据其阐述的几个版本，上海市可能对投资性住房实施“精准打击”。

为什么是上海

　在上海这座五光十色的魔幻都市里，有着全球最高的酒店、最快的列车、最密集的地铁网络，当然，还有着全国最高的房价。

　过去，有人曾预言上海的房价将由内环向外环形成“321”布局：即内环均价3万，中环2万，外环1万。早在两年前，这个预言早已实现，2010年的房价涨幅更让上海的新房售价在“642”的方向挺进，这里是“遍地豪宅”的上海。

　2003年后，土地成为上海市政府主要的收入。上海近年来的预算外收入中，土地出让金每年可贡献约1000亿元，这部分收入大多进入了政府融资平台公司，成为政府的“另一个口袋”。

　截至2009年11月23日，全国70城市土地出让金收入同比增加超过100%，其中，北京、上海、杭州土地出让金收入位居前三甲，上海土地出让金高达821亿元，位居各大城市之首。土地出让金占当地财政收入的30%以上。

　“上海的土地资源最为稀缺，如果每年供应3000公顷房地产用地，几十年以后，土地资源必将枯竭。”上海社科院房地产研究中心研究员顾建发说。

　南方周末记者从上海规划部门得到的一份报告显示，2000年之后，“从居住用地增量看，中心城增加40平方公里，中心城外增加158平方公里。”上海的中心城区可供出让开发的土地已经越来越少，而近几年的新增部分主要集中在市郊。

　除了土地资源的困局外，上海急于成为房产税试点的另一个原因,则可能看到其他省市在保障住房建设方面的作为而心生焦虑。

　“最近一两个月来，对于上海高层干部刺激最大的一件事就是从上海走出的黄奇帆，在主政重庆市以后，在政策保障住房建设上搞得有声有色。”浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军对南方周末记者说，“在接待外省市访渝代表团时，黄还指出上海在经济发展和住房保障问题上思路不清，创新不多，成果不大。”

　上海市怎能落后于重庆市呢？上海一些区县和企业最近都在考察重庆市的住房保障新政和具体做法。而上海方面力推房产税则是另一种努力。

（新闻助理高莺对本文亦有贡献）