结构性价格下跌

　房价的平均数跌了，因为最近卖的都是远郊和中低端的房子。5月，上海和北京卖得最多的前5个楼盘，都是低于2万元的

　交易结构改变而带来的价格变化，对老百姓没有实际意义，对政府的政策参考同样意义不大

　尽管单个楼盘并未见到真正意义上的普遍降价，但奇怪的是，中介机构对外发布的数据报告显示的却是下跌（官方的统计数据目前尚未发布）。

　中原领先指数系统一直在对样本楼盘的价格做统计，5月份的统计结果是北上广深津超过一半的楼盘价格下跌，主要位于前期价格飙升的区域，有的下跌幅度高达15％。

　在整体成交价格方面，亚豪机构统计出的北京5月份成交均价下跌超过20％，中国指数研究院报告的是超过10％，北京中原的统计是下跌8.4％，而链家地产的数据则是跌3％。

　报告出最大跌幅的亚豪机构把5月份的下跌定义为“成交价格结构性回落”。亚豪机构郭毅的解释是，5月份四环内成交的房子只有一成多，只有过去的一半。“不是真正的房价深度下挫，而是在特殊时期成交结构的调整”。

　5月份京城卖得最好的楼盘是“保利花园”，这个远郊楼盘只有8000元／平方米。北京中原认为它对拉低房价起了很大作用，“去除这部分影响，房价在24000元每平方米左右，依然保持上涨。”

　在中国指数研究院的北京5月份商品住宅销售套数排行榜上，卖了100套以上的前五名，销售价格全部低于2万元，并且都在四环以外。相对应地，四环以内售价超过4万元的只有中海紫御公馆一家。

　上海的中低端和远郊楼盘跟北京的成绩一样好。均价2万元以下的成交面积在总成交中占比由 56％上升至63％，排在前7名的楼盘都卖2万元以下。

　广州的情况也如出一辙：5月份广州卖了4169套新房，总价降了4.7％，但市国土房管局“阳光家缘”网站签约数据显示，5月份房子卖得最多的是花都，其次是增城，这两个广州远郊成交量占了广州总成交的一半。

　尽管对交易结构的变化有共识，但各种中介机构们算出来的整体的价格波动却依然很混乱。上海佑威工作室主任计算的结果是微跌，但中国指数研究院的却是下跌10％以上。

　“成交数据只能说明交易结构的变化，不能完全反映价格的波动。”上海久银策源总咨询师胡宗亘说他们从来不做总体的价格统计，而是把上海划成50个区域，从中选择一到两个楼盘，进行价格跟踪和分析。“我们的跟踪显示价格确实往下走了一点，但幅度不大。”

　跟久银策源做法类似的思源经纪，也是在北京等二十多个分公司，分别按区域来跟踪样本楼盘，从中分析出市场走向。在思源经纪总经理陶红兵看来，因为交易结构改变而带来的价格变化，对老百姓没有实际意义，对政府的政策参考同样意义不大。

预售证调控

　上海新政后半个月的豪宅成交量猛涨，导致那两周的均价超过2.5万元。5月，发出来的豪宅预售证猛然减少

　价格的结构性下调，除了受到开发商推盘结构和速度的影响外，还有一处隐秘的源头。

　据北京地产圈一位不愿具名的业内人士介绍，新政之后，开盘价格定得相对偏高的楼盘拿到预售许可证的难度开始加大。申请书报上去之后，总会因为某些小瑕疵被打回来。要么缺少文件，要么格式不对，还有的时候就只是得到一句不咸不淡的反馈“再回去斟酌一下”。

　没有口头指示，更没有明文指导。开发商渐渐摸索或者探听出一条顺利拿证的规律。“如果今年4月份左右开过盘，那就保持价格不变；如果上一次开盘是春节前，那价格的上涨幅度最好在15％以内；全新盘的话，则要保证跟周边楼盘价格不相上下。”

　如此一来，开发商或者抑制调价的欲望，或者干脆推后开盘，反正市场形势也不明朗。难以确认究竟有多少楼盘因此而调低开盘价或者不开，但是北京5月份的新增供应量事实上拦腰减少了。4月底计划开盘的有56个项目，最后拿到预售许可证的只有21个，新增的供应套数和面积都比4月份少了接近一半。有基于对形势的判断自行退场的，也有被动的选择。

　5月上旬有媒体报道上海市用类似的行政手段，导致房价“假摔”，上海市政府旋即出面澄清。但是从上海佑威工作室提供的“豪宅市场报告”中，可以看到新政后半个月的豪宅成交量竟然是比新政前多40％的，这直接导致了那两周的上海房价超过2.5万元。进入5月份，只有一个豪宅拿到了1万多平方米的预售证。而4月份有3个豪宅的预售面积过万。

　在成都，新政一出台，房管局就口头通知房地产商“近期不要对高房价、尤其是已经或即将推向市场的过万元楼盘进行宣传”。新政一两周后，成都一家开发商向记者诉苦，他们申请的预售许可证被打回来了，“没有说得过去的原因，可能就因为我们的开盘价上万元了”。

　如今北京的一手房存量少得可怜。去年最高峰的时候有15万套；今年5月份就只有6万套了。这位业内人士非常感慨，“供求关系才是影响房地产价格最重要的因素，如果利用行政手段减少了市场供应，一旦市场有所复苏，不就是又一轮价格飙升吗？

冰封中的分化

　成交量都掉了。至于价格，一手房不涨了，二手房开跌了

　即使这一次跌去30％，也不过是回到春节前

　如果剔除成交结构的影响，也撇开那些更隐秘的作用因子，那么5月楼市究竟发生了什么改变？新政一个半月，效果是否真的开始显现？

　在几个直辖市和重要省会城市，一手房和二手房的成交量大幅下滑已是“板上钉钉”。由于这些城市的房地产交易网站上基本都能查询到成交数据，成交数据相差无几。

　北京和上海的一手房成交量都比4月份少了近六成，深圳超过了六成，杭州最夸张接近八成。

　杭州的二手房比一手房还要惨淡，环比4月份足足降了243.6％；如果剔除5月份大量经济适用房转商品房的特殊因素，北京的二手房成交也差过一手房，下降74％；这个数字和上海深圳相仿，唯有广州只下降了30％多。

　中介再次出现关门的迹象。北京东三环的富力城区域，5月份关了6家店。上个月中原地产富力城店卖了26套房子，这个月只有3套。“几个一线城市，普遍是一手房量跌，而价格不再上涨；二手房价量齐跌。”陶红兵总结了他这一个月的实践感受。记者采访的业内人士多数也持有这个观点。

　“2008年调控政策出台3个月后成交量才到底，10个月价格到底；这次不过是一个多月成交量就到底了。”远嘉经纪市场总监孟奇认为此次调控的确足够凶猛，“不过即使这一次跌去30％，也不过是回到春节前。”

　市场还在细微地发生向上的变化。高策地产董事长李国平跟踪合作的全国性代理机构近一个多月的来电来访量发现，如果以新政前为指数100，那么5月16日的指数50，的确下降很大；可是现在又略微回升到了60。鉴于以往历次调控的经验，李国平非常担忧“史上最严调控”的最终成果。

　在上一轮房价飙升中“表现不佳”的广州，无论是成交量还是价格，变化幅度都没有其它一线城市大。中原地产广东公司市场总监李粤湘告诉记者，新政出台后广州的二手楼市成交量下降了三至四成；但广州的地方细则出来后，5月最后一周的成交量已经有了两至三成的回升。

　在中原地产广东公司的前台，贴着两行白底蓝、红字体的标语——楼市细则不加码，结束观望早入市。