直到2007年11月，万科一直是地产股的领头羊。在不到30个月的时间里，股价从05年6月末的3.12元扶摇直上冲顶40.78元，动态市盈率高达55倍。随后披露的07年报显示，公司营业收入与净利润按年激增98.3%和110.8%，较04年的累计增幅分别高达363.4%和451.7%。

    遗憾的是，从08年开始，万科在董事会主席王石的强势领导下，经营策略由积极进取转为消极保守，开始与政府房地产调控政策亦步亦趋，直至高调抛出“拐点论”，推行所谓“不囤地，不捂盘”以及“快速开发，谨慎拿地”的路线。

    结果，08年万科净利润按年滑坡16.7%，09年剔除存货跌价准备回拨及投资收益增长部分后的营业利润为70.28亿元，较上年按同一口径计算的营业利润同比下降7.9%。

    值得一提的是，万科08年业绩原本并不滑坡，而是在错误低估楼市形势的情况下，因大肆计提12.68亿元存货跌价准备才形成判断性人为滑坡的事实。这里之所以称其为错误低估，不只是由于房价在跌价拨备后不跌反涨，而且是大幅上涨，也是基于公司董事会在09年将部分项目跌价准备全面回拨的事实。不夸张地说，万科的业绩着实被王石不切实际的消极保守策略“瞎折腾”了一回。

    应当说，万科最大的失算，表现在综合毛利率由07年的42%降至08年的39%，和09年的29.39%，其中地产毛利率07～09年依次是30.49%、28.15%和21.99%。这意味着，对比07年的毛利率，09年万科483.2亿元的地产营收少赚了41.55亿元，扣除所得税后少赚净利润31.16亿元。

    为什么万科如此失算?捡要紧的说，关键在于王石的“拐点论”以及不囤地与快速开发的经营策略，暴露了他忽视地价上涨导致土地重置成本激增并因此推升房价的本质，决不像许多人所吹捧的那样：“此人谙熟地产商道”。王石尚且如此，那些不懂地产行业规律却成天介嚼笔吮毫、大放厥词之辈，又当何论!所谓中央媒体连续14天炮轰高房价，惟独公务员远低于市场价买房这一长期存在的极不公平现象没人理论，这是什么狗屁逻辑!

    万科07年按当年结算面积计算的土地储备率为4.63年年末权益建筑面积储备1821万平米，当年结算面积393.7万平米，08年降至3.97年，虽然09年在年末权益建筑面积储备增至2436万平米后回升到4.03年，但按照销售面积663.6万平米计算的土地储备率仅为3.67年，若按照2010年计划新开工面积855万平米计算，土地储备率只有2.85年，或只能维持2.85年的持续开发周期。

    在我此前的文章论及土地重置成本与房价的关系后，有网友在我博客留言道：“赞成老师关于‘从这一点看，以国内地价持续快速上涨为背景，开发商赚的还是小钱，因重置成本上涨而形成的利润大部分被购房者分享了’的说法，我2004年买的房子，单价1370元，现在最少3900，我赚了2倍，开发商利润100%也没我赚的多。准备再贷款在对面的小区5400元的单价买一套多层的一楼，给家里老人住。”

    万科的失算在此被一语道破。

    在不囤地或储备率下降的同时快速开发，由于土地重置成本成倍上涨，21.99%的毛利率意味着万科按照上涨后的土地重置成本计算，卖一平米房起码要亏损1500元。结果当然是土地重置成本与历史成本之间的差额利润被购房者赚去了，少说一平米被赚去了五千元。

    或许有人会讲我这是在帮助万科卖房。帮就帮吧，但前提是王石必须首先纠正它的错误路线，否则万科2010年以后的业绩前景依然黯淡。

    之所以说万科2010年以后的业绩前景黯淡，而不包括2010年，原因是基于上年末结存的已售未结算面积及合同金额较为可观，且合同均价为10208元/平米，比09年结算均价高28%，加上08年计提的12.68亿元存货跌价准备还有一半要回拨，公司2010年的业绩成长性还是相当不错的。

    顺便说一句，与万科上述土地储备率相比，中南建设09年按当年结算面积计算的土地储备率长达19.85年，按当年销售面积计算为13.02年，按2010年计划新开工面积计算为8.18年。毋庸置疑，由于中南建设此前的拿地成本或历史成本极低，在重置成本成倍上涨的推动下，公司未来的业绩增长前景好得令人喜出望外。这也是我为什么坚定看好中南建设股价上涨潜力的原因。

    万科或许倒不下去，但用不了几年，赶超万科的地产公司将澎湃而出。

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