三月楼市暴涨，政策调控升级。有媒体传言我说楼价将因此“下跌40%”，恰恰相反，我认为新出台的政策效果还是非常有限。楼市已是不得不调控的市场了，而行之有效的政策调控，一是增加供给，二是减少需求，这是经济学家的老生常谈。楼市调控可用三招：一是增加商品房的土地供给，二是开征住宅持有税，三是提高按揭贷款利率。

    从法理上讲，中国是不能开征财产税的，因为土地不属于业主。但是，额外的新区开发税是可以开征的，由于课税的对象是住宅持有人，所以也可以称为住宅持有税。

    一方水土一方人，中国水土资源的稀缺性，必然在城市化的进程中推高地价房价，所以我在2004年讲过，房价下跌只能是个幻想！换一个角度看，既然是城市化推高地价房价，那么在城市化接近完成的阶段，房价的上涨趋势就会结束，所以美国的新区开发税很有借鉴意义。美国一些城区在财产税之外征收的新区开发税，最长的期限是20年，而未来15-20年是中国城市化的狂飙时期，在这个阶段开征住宅持有税有类似的道理。考虑到中国已经有了土地增值税和土地出让金，住宅持有税的征收要有期限，再加一些抵扣。

    中国特色的社会主义市场经济，特色之一就在于政府有一只“闲不住的手”，市场是一只“看不见的手”，两“手”并用的市场就是双轨制。在楼市中如何体现双轨制的特征呢？简而言之三句话：政府管公租房，市场管商品房，政府调控商品房市场。一个城市，建两个中心，划两条线，80%以上的居民住宅问题就基本解决了。

    两个中心是什么？第一个是公租中心，政府建房租给新老市民，有工作的就可以租，无论是农民工还是大学生研究生，一视同仁，按市场租金水平的50%出租，让城市的流动人口有尊严地活着。政府拥有公租房产，可享受未来的升值，以低租金经营公租房是合理的；第二个是估值中心，向美国一样职业化管理，每年对该城市的全部房产出具估值报告，政府按估值价格课税，为期10-15年，一视同仁，业主享有对本宅估值是否合理的抗辩权。以估值为基础划两条线，城市均价划一条线，均价的3-5倍再划一条线。均价以下的部分免税，均价至3-5倍开征为期10-15年的住宅持有税，但税率不高于1%，税率在均价3-5倍以上比例递增，以5%为上限。有这两条线，既能遏制房价的过快上涨，又能阻止楼市的恐慌性暴跌。这个方案，通俗地说就是：“穷人下水，富人上山，假富人跳楼”。

    用公租房引导租房消费，用持有税调节两极分化，这个方案虽然不能让所有人都满意，至少体现了公平、公开和公正的原则。同时，由于是在城市化的进程中阶段性征收，每个人都可以根据其财务收支合理规划其住宅的消费与投资。低收入群体在均价以下(即“水下”)购房，享受免税待遇，高收入群体的房产价值在均价以下部分也享受免税待遇，均价以上(即“水上”)部分纳税也合情合理。富人在均价的3-5倍之上持有房产，享受了城市的稀缺资源，直接或间接地占有了更为稀缺的创富机会，百万买屋，千万买邻，多交一些税也不足为怪。“假富人”如果付不起均价3-5倍之上的累进税，本来就不该住进豪宅区，自愿“下山”会让“山上”的人居环境多一些清净，也体现了市场经济“无形之手”的意志。

    豪宅市场代表一个城市的尊贵和历史，古往今来，能够流传下来的建筑都是当年的豪宅。对于豪宅的持有人和纳税人来说，由于豪宅市场的价格波动在经济周期中有“领涨抗跌”的效应，高额纳税也有豪宅价格本身的市场化补偿机制，即公平又合理。

    豪宅的累进税以城市均价的3倍还是5倍划线，应按城市的国际化程度来确定，因为一个城市只有两个可比的价格，一个是均价，一个是天价，均价是本地人定的，天价是外来人定的，这个命题且听下回分解。上海证券报

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