最近几天，中国政府接连重拳出手，掀起新一轮楼市调控风暴。中国房地产专家表示，新一轮房地产调控新政，涉及面更广、操作性更强、政策组合程度更高。尤其是差别化信贷手段和住房用地供应的面积等政策，都已是最大化的应用，此轮楼市调控政策力度之强为近几年所罕见。

　　继14日国务院常务会议公布新“国四条”、15日国土部公布全年住宅供地计划后，17日国务院再度发布新“国十条”，19日住建部发布加强房地产市场监管的通知。为有效遏制房价飞涨，最近几天中央密集出台楼市调控政策。

　　北京大学房地产研究所所长、中国房地产学会副会长陈国强日前接受记者采访时表示，从17日国务院会议出台的新“国十条”，以及最近几天官方接连出台的房地产调控内容，可以看出，新一轮房地产调控新政，与最近几年的房地产调控相比，政策力度之大前所未有。首先，差别化的信贷政策手段已是最大化的应用。2007年，房价快速上涨时，二套房首付门槛曾提高到4成，新“国十条”二套房首付门槛提至5成，在房价过快上涨城市三套房甚至完全可以停止发放贷款。

　　其次，新“国十条”中的“限外令”，除了继续严格执行境外人士购房的政策外，对非本地户籍的外地人购房，要求停止发放贷款，显示了调控的空前力度。

　　第三，该政策还首次提出了稳定房价和住房保障工作的地方首长问责制，这也是前所未有的。

　　陈国强表示，与此前的房地产调控政策相比，这次调控政策的重心发生了变化，去年底以来的房地产调控政策主要在增加供应，这次政策重心转移到抑制需求。同时，对住房需求更加细分。其中，对首次购买90平米以下住房的，继续实行房贷优惠政策，而对首次购买90平米以上住房的首付提至30%；二套房首付5成，贷款利率1.1倍；三套房甚至停止贷款。这次金融信贷手段最大化的应用，显示了中央调控房价过快上涨的决心。

　　陈国强说，15日国土部公布今年全国计划供应住房用地18万公顷，用地放量大增，不仅远远大于去年的7.64万公顷，也远远大于近5年的平均水平，住宅土地供应面积之大也是前所未有，远远超出业内预期，增加土地供应的政策，也是用到极限。可以说是新“国十条”从抑制需求和增加供应两方面进行双向调节手段的最大化应用。

　　“去年底以来，中央的调控措施对房地产市场发挥了一定作用，但由于执行等方面的问题，未达到预期的调控效果，房价地价过快上涨与政府调控初衷相背离，也因此迎来了新一轮的调控措施。”陈国强说，此次政府的政策目标，主要是遏制房价过快上涨、调节市场供应结构，而遏制房价地价非理性上涨政策更加尖锐。前期由于地方政府对政策认识和理解上偏差，以及执行力度等问题，效果不如预期。此次宏观调控措施的效应，还取决于各地方政府和各商业银行两个执行主体的如何执行。

　　这位专家预期，下一步相关调控政策细则还会陆续出台，其中包括新“国十条”中提到的“商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区”具体包括哪些地区；具体政策措施什么时候开始执行，以及对第二、三套住房如何认定等，都需要进一步明确，需要进一步的执行细则。

　　对新“国十条”中提到的税收政策，专家指出，由于物业税复杂的立法程序等原因，短期内不可能出台或开征。政策中提到的税收政策，主要是改变市场预期，对偏高的消费需求具有导向型的抑制作用。

　　这位专家表示，该政策对未来各地房价的影响程度很难量化，但可以预期的是，该政策将有效抑制投资投机性需求，并通过增加供应、抑制需求，缓解市场供求矛盾，未来一段时间，房价上涨有望回归理性，使房地产市场步入稳定发展轨道。


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