最近，国家有关部门决定，在部分城市开展取消商品房预售制度的试点工作，广西南宁市率先大胆尝试。此举对于房地产市场的发展影响如何，利弊各有多大，不妨作下分析探讨：
    从法律角度出发，取消商品房预售制度应有两种理解：一是政府行政管理部门不再履行行政许可的职责。商品房的预售可不再申请预售许可证，但并不明令禁止，允许企业预售行为的实施。使预售成为一种纯自主的企业经营行为；二是从根本上明令禁止预售行为，所有商品房均不能预售，只能是达到交房入住条件的现房销售。
    两种理解或者说是解释根本的区别在于：政府是否直接干预房地产市场中商品房销售的形式，其中的风险是否再由政府部门承担。

■商品房预售制的积极作用

    《中华人民共和国城市房地产管理法》1994年颁布时，明确规定，商品房开发达到一定条件后可以预售。自1995年实施以来，为我国房地产事业的发展奠定了坚实的法律基础。他的作用主要表现在以下几个方面：
    一是解决了房地产开发企业的资金短缺问题，保证了大多数房地产开发企业的正常运转，避免了市场的巨霸垄断行为。
    二是解决了购房者的资金困难。预售行为的许可，使消费者得以预购，分期付款。经调查了解，根据不同楼盘的品质和社会认知度，至少有70-85%的楼盘是通过预售形式出售的，有的项目则是100%的通过预售形式出售，所以业内有“开盘即清盘”的调侃之说。
    三是活跃了二手房市场，平抑了二手房的价格。对于大多数有改善性需求的购房者来说，其购买新房的首付主要来源于现有房屋的出售所得。但仅此还远远不够，仍需以按揭的方式向银行贷款。这就形成了以二手房出售为支撑的商品房市场需求的满足。

■取消商品房预售制度，将会如何

    高层决策者做出的决定，肯定有积极地一面，可以明显看到以下两点：
    一是保护了消费者的利益，最大限度地降低了购房风险，保证了他们资金的安全；另一方面的意义在于，使政府管理部门从繁重的工作负担中解脱出来，避开了执法风险。
    问题总是要辩证地从两方面分析，在看到积极一面的同时，我们也应想到可能产生的消极后果：
    首先，取消预售制度给房地产开发企业的经营活动造成了难以想像的困难。前面我们提到，预售方式是开发企业回笼资金，保证持续运作的主要融资渠道。
    其次，对房地产市场带来的影响是，会造成无米之炊的后果。从石市市场实际情况看，二手房和商品房在市场供给上，总量基本上是平分秋色，二手房房源比例略高于商品房。而商品房房源则主要是预售房源。根据抽样调查，商品房预售占销售总量的85%以上。一旦停止预售，市场上的商品房则几近“断炊”。
    其三，造成了银行资金流动的呆滞，增大了贷款的风险。预售款的回笼，同时也是开发企业偿还贷款的主要方式，前期用土地作抵押的借贷，已经使开发企业背上了沉重的债务包袱，后续的工程进度所需大量资金。这时，除了用在建工程作抵押维持运转外，几乎别无他路，而在建工程的抵押，因建筑物所占土地已经做了抵押，抵押贷款额度不会太大，这就迫使开发企业不得不把有限资金投入到工程建设上，很难偿还贷款。银行的资金不能按时回收，必然形成资金呆滞，甚至会造成因无法还债而形成的不良资产，增大了贷款风险。