南方日报:面对社会的不满,尽管也有一些政策出台,例如“廉租房”和“廉价房”,但远不能解决问题。那在这个问题发生之前,在政府这个层面还能做哪些技术性补救措施?

　　郑永年:从技术上来说一点也不困难。像新加坡政府,规定一套房要住多少年才能卖,提高二套房标准,限制外国资本,加上房产税、继承税等。这些具体政策可以依照中国国情实事求是地改革,比如对于大多数只有一套房的家庭,就可以考虑免交房产税和继承税等。可以通过实际的税收机制来保护穷人,保护社会。目前总是这样调整首付比例是没明显效果的。在新加坡,人的一生可以买两套政府住房,第一套住满至少5年可以市场价卖掉赚一笔钱,再买第二套。问题在于,在中国,所有这些可以非常有效的举措并不符合发展商、投机者和地方政府的共同利益,可能没有人会使用这些技术来限制房地产。

　　南方日报:内地一些地方政府也推出了经济适用房,来缓解贫困家庭的购房需求,但是政府应该如何解决大量的“夹心层”的住房问题?

　　郑永年:中国现在的住房政策,认为公共住房就是救济穷人,而这可以说是发达国家最糟糕的住房政策。政府把公共住房看作是救济穷人,肯定要失败,那些社区最后都会成为贫民窟、治安危机重重的场所。欧美一些国家就有这样的先例。而像北欧,政府真正把公共住房作为社会政策,都做得很好。

　　我所说的公共住房,是应当考虑工薪阶层在内的。工薪阶层是可以付钱的,主要是公共住房的价格要合理。新加坡80%以上的人都住在政府住房里,如果政府要亏本的话,我想这个项目不会这么长久。政府可以赚钱,只是利润率多少的问题。公共住房不一定完全要政府补贴,政府和开发商是可以做的,只是利润率是多少的问题。所以,政府制定的公共住房政策不仅仅要包纳穷人,还要把广大的中产阶级包括进来,由政府培养中产阶级。而现在的政策在很多方面不仅限制了中产阶级,而且是剥夺了中产阶级。

　　南方日报:其他国家的经验,对中国政府部门应对房地产市场有什么可鉴之处?

　　郑永年:纵观世界各国,凡是房地产市场发展健全和公共住房解决得好的国家,都是把房地产作为国家社会政策的一部分。房地产对GDP的贡献不是这些国家政府的首要考量。经济因素当然很重要。房地产的发展也必须考虑到供求关系,否则是不可持续的。但是这种经济考量是在宏观的社会政策构架内进行的。中国的生产性投资过度,社会性投资严重不足。政府作为一个组织,需要寻求长治久安,而各级官员作为个体,却觉得做好自己的三五年任期就可以了,这是一对矛盾,所以,政府要有战略性的思维来处理住房政策。

　　土地改革是保障房地产市场核心因素

　　处理中国最核心的三大改革对象———农民、农民工、城市居民都与土地有关,城市化也涉及土地问题。

　　南方日报:应对房地产市场,土地改革是其中核心因素,政府部门应该从何入手?

　　郑永年:我认为处理中国最核心的三大改革对象———农民、农民工、城市居民都与土地有关。这种三元社会是最不稳定的,农民的土地要保护,农民工要市民化,而城市化也涉及土地问题。现在讲城乡一体化,要有具体的政策,要把这三个统一起来才行,本质上围绕土地这一问题。每个人都在提,但没有人在好好地规划,要把这三个都放进来。土地是核心问题,一定要去做的。第一代农民工可以回家,第二代怎么回呢,生活教育都在城市,现在第三代都开始了,要承认现实。

　　政策的科学性首先要以现实为基础。农民工问题只能整合起来,一方面让他们享受服务,一方面让他们继续提供贡献,现在的情况既难让他们提供持续的贡献又无法让他们享受权利保障,所以这个三元社会高度不稳。城乡二元加上农民工三元社会要怎么消化?要消化就要土地,这个东西得好好想一想。中国现在的土地不向自己的老百姓开放而向外资开放,现在炒房的热钱有多少谁也说不清楚。所以在房价问题上,地方政府、房地产商、外资都是利益共同体,最受害的是老百姓也是中央政府,对社会来说则是既没有短期利益更没有长远利益。