“我想在联盟路附近投资一间商铺，你看可行否？”近日，省城张女士向记者咨询，她看上的这个商业项目规划做瓷砖城，上下各两层，她要买的商铺在地下二层。
    事实上，在石家庄商业项目海量推出、商铺投资广告满天飞舞的今天，抱有和张女士一样疑问的市民越来越多。
    与此同时，如何让商业地产走出“易生难养”怪圈的问题，也不可避免地摆到了众多开发商的面前。

■投资客从住宅转战商铺

    石家庄的商铺从来没有像今年这么密集上市。记者采访发现，今年以来，石家庄市区十多个新商业地产项目陆续亮相，几条地下商街的建造与热卖，更让商铺投资成了市民街谈巷议的一个话题。
    手里有一些积蓄的张女士说，“三年大变样”以来，石家庄的新楼盘一下子冒出来很多，住宅市场升值潜力不大，“而之前拆除了那么多的沿街商铺，所以，我觉得商业地产的投资可能更好。”
    市住房局的统计数据也证明了张女士的看法。日前公布的《石家庄市2009年1-10月房地产市场分析简报》也显示，2009年1-10月，市区商品房成交面积323.28万平方米，其中，商业服务和办公类项目成交面积达45.67万平方米。“商业地产成交情况，在下半年表现得更加活跃。”河北魅力房地产市场研究中心研究员赵猛认为，由于住宅物业今年以来已出现较大的量价飙升，在实体经济没有完全转暖的大环境下，给房地产降温成为必然，首先出台的是二套房贷收紧，“而商业市场由于前期不受惠于宽松的房贷政策，一旦收紧，反而对它是个利好。”

■商业地产都在“讲故事”？

    在听了张女士要投资联盟路这个商铺的情况后，很多业内人士都明确表示，她完全被开发商讲的“故事”给忽悠了。“不可否认，三年大变样建设和旧城改造工程的实施，在很多原有的门脸儿店铺都被拆除的情况下，商铺成了很多人投资置业的热点。”全经联河北常务副秘书长、北京广智联合房地产经纪公司副总经理徐涛提醒，市民购买商铺万万不能只听开发商“讲故事”。
    业内人士表示，张女士看好的这个联盟路附近商业项目的地下二层，最适合的用途是仓储，而不是用来经营某个产品。
    “买商铺很讲究，考虑的问题也很多，根本不是开发商一个好听的故事、一个诱人回报率能够解决的。”徐涛说，选择商铺很重要，很多人都有“一铺养三代”的憧憬，但是如果没选好，很可能就变成了“三代养一铺”。
    记者调查发现，今年以来，省城房价一路上涨，而带商铺的楼盘往往是在经过两三轮住宅销售后，才推出商铺，其价格更高。目前，石家庄市中心的商铺平均价格都在20000元/平方米左右。“和住宅相比，商铺的总价要比住宅高不少、首付比例也高。”业内人士提醒，商铺在购买之后需要支付的一些支出也不能忽视，例如契税、水、电、气、热、物业等，都要按商业标准进行缴费，大大高于普通住宅标准。

■期待走出“易生难养”怪圈

    “商铺投资回报率能到8%？远远达不到。”省城某房地产资深人士表示，产权式商铺不乏极少数成功经营的案例，但随着此类商铺的涌现，不少开发商急于回笼资金、无长效行为，实际经营效益远远达不到预期，于是，“易生难养”的情况屡有发生。
    据了解，目前省城很多商业项目都是采取产权式商铺这种销售方式，开发商将商铺隔成小空间，采取售后返租的形式销售。
    一位不愿具名的开发商告诉记者，目前盛行的商业地产售后包租的情况，最大的问题就是，开发商可能难以兑现经营承诺和适当返利承诺。“目前石家庄最好的百货商场一般净利润在6%左右，超市、卖场一般实际经营利润只在1%-2%，而一些现在石家庄的很多售后包租商铺标榜的投资回报率却高达8%。”
    “现在操作商业地产的班子，几乎都是做住宅出身，仍然都在沿袭住宅的‘讲故事’操作手法。”上述开发商说，靠景观讲、靠周边人口讲、靠主力店讲，而对于投资回报始终遮遮掩掩，受骗上当的当然是不理智的投资人。
    “所谓易生难养，问题的关键在于没有充分考虑消费者的需求利益。”徐涛说，很多开发商会认为，只要是我的项目好，打造出来的消费理念好，我就可以引领消费者来进行消费。这恰恰会成为问题的隐患。“一个新理念支撑的消费场所，在甫一面世之初，或许因新奇和新鲜，会造成短期的爆棚现象，但是消费者固有的消费习惯和消费心理不是单纯靠新奇和新鲜就可以满足，就可以引领的。消费者自己也会考虑交通，货品数量、质量，区位整体综合配套等等一系列的购买成本和购买舒适度的问题。”
    业内人士提醒，很多商业项目的定位和规划有些短视。“脱离了产业自有，持续经营就是一句诱骗投资者的空话而已。”该人士说，开发商普遍存在不良的心态，硬要把长线的生意当成短线的来玩，只好通过各种做秀手段诱惑投资者“接棒”。