囤地屡禁不止 倒地大发其财

    当房价成为人们心痛的理由时，对地价的指责总是汹涌起来。在“2009~2010年住房形势与政策研讨会”上，中国社科院经济研究所研究员汪丽娜表示，现行的土地政策使地方政府和房地产商“不知不觉”地坐到一起，在市场里产生了强势利益同盟，从而决定了房价形成的扭曲和对土地的投机。“中国的供地模式是影响楼市的最大障碍和背景。”她说。

    今年，中国的地价和房价一样走出了一条让人眩晕的曲线。2009年初始，曾经炙手可热的土地市场还沉浸在各种流拍的消息里。多好的地块似乎都无法引起房地产商的兴趣。可突然之间，“抢地”时代再次来临。在诸多央企的参与下，“不差钱”行情大大超过了以往。综合和单价“地王”在各大城市频频冒出。难怪有评论说，土地市场，从海水到火焰仅有一步之遥。

    “地王”再现自然喜煞一些卖地的政府。只是这钱有些烫手。人们发现，地价上来了，房价也上来了。于是，批评也随之而来。本轮对土地市场的讨论虽然翻了一些旧账——地价和房价的关系，国土部依然拿出土地占房子开发成本的比例来抵挡——但是该领域更多不寻常的现象也进入人们的视野，引起更深入的思考在进行。

　　养鸡的与倒蛋的对决

    “养鸡的不如倒蛋的。”这是开发商潘石屹的名言。它的意思是，现在中国房地产行业，建房子的不如囤地的、倒地的。他举例子说：在北京，一个开发商在一块土地上把其中一部分开发了，建了房子，没有赚多少钱；而同一土地上的另一部分没有开发，过了几年转让给了别人，赚的钱是开发那部分的好几倍。几年前，有两家开发商在同一地段各拿了一块土地，一家开发商建了房子销售出去，没有赚多少钱；另一家开发商，囤着地，什么事也没有干，最后把土地转让给了别人，赚了许多钱，比前一家开发商赚的钱多许多倍。

    在此种激励下，“囤地”成了中国房地产业的突出现象。潘石屹曾经分析一些地产上市公司年报，发现这些公司拥有的土地数量高到令人瞠目。“按2008年这些公司开发的建筑面积计算，它们的囤地规模，最少的也在20年以上，最多的超过100年。”他说，这是不正常的，不仅对行业的长远发展有害，更是对土地这种宝贵资源的极大浪费。开发商“在土地上投入更多的精力、时间和金钱，而投入在规划、设计、建设上的精力就少了很多。”

    和潘石屹一样是开发商，任志强的观点却相左。在博客中，他辩驳说，在所有“倒”的行为中，倒地者凡是最终能获得政府官方认可的，都应该是合法并且合理的行为。任志强还引用《中国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》证明自己所言不虚。

    任志强表示，从逻辑上说，只有垄断造成的市场供给短缺才能推动价格的扭曲型上涨，否则就会增加市场中的流通量和供给方式，使价格下降合理或趋于平稳。现实中也同样，在没有垄断的前提下，任何“倒”都不可能推高物价。土地的“倒爷”们，一定是用比市场公开“招拍挂”更低的价格出售，才有倒地的机会。否则，开发商一定会从公开市场中获取土地，以避免交易风险和土地溢价无法进入成本。

    任志强说，“囤地”和“倒地”都不应该受到非议，该受到非议的是“让社会无能坚守贞操的法律或制度”。

    问题是，土地市场恰恰是一个垄断的市场，即便是在它的延伸处也体现了这种特性。国海富兰克林基金投资总监张惟闵告诉记者，土地市场最终的卖家只有政府一个，它卖出的自然是垄断价格，不会是由供给和需求博弈形成的合理价格。考虑到历史的各种遗留，“倒地”揭示出来的问题确实不仅仅在于两种开发商的境遇上，而是更加深刻的内容以及相当荒谬的现实。

    事实上，关于“囤地”，国务院在2008年1月就曾下文，闲置两年的土地要无偿收回，对闲置一年、不满两年的土地要收20％的土地闲置费。只是此规定执行起来颇有难度。有媒体调查显示，老“地王”大多田园依旧，有的地方政府出面给闲置土地找“合法”理由。

    有鉴于此，没有囤地的潘石屹建议：能不能先处理“囤地”十年以上的，再处理“囤地”五年以上的……

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